La maggior parte degli acquirenti arriva con un numero in mente: il prezzo della proprietà. Pochi arrivano con il secondo numero, il costo per acquisirla. Lo scarto tra i due è il punto in cui le transazioni incontrano problemi, perché di rado è piccolo e quasi mai facoltativo.
Questo è il quadro completo per il 2026. Le cifre qui riportate sono indicative e arrotondate, e Madeira applica aliquote regionali proprie, diverse da quelle del Portogallo continentale. Tratti ogni numero come una stima di pianificazione, non come un preventivo.
I due numeri che gli acquirenti confondono
Il prezzo richiesto è quanto si paga al venditore. Il costo di acquisizione è quanto si paga a tutti gli altri per rendere l'acquisto legale e definitivo: lo Stato, il notaio, il registro e i propri consulenti professionali.
Su una proprietà nell'ordine dei 500.000 €, questa seconda cifra è di solito compresa tra 30.000 € e 40.000 €. Non è un errore di arrotondamento. È una voce che appartiene al bilancio fin dal primo giorno, accanto alla caparra e al prezzo stesso.
IMT, il singolo costo più alto
L'Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) è l'imposta portoghese sul trasferimento immobiliare e la più pesante tra i costi di acquisizione. Si calcola su una scala progressiva, e l'aliquota applicabile dipende dal valore della proprietà, dal fatto che sarà la residenza principale o detenuta come investimento, e dallo status di residenza dell'acquirente.
Per una residenza principale intorno ai 500.000 €, nel 2026 l'IMT si attesta di norma sui 28.000-30.000 € secondo la scala continentale. Una proprietà acquistata come seconda casa o investimento rientra in una fascia leggermente diversa e tende a risultare marginalmente più alta. La scala regionale di Madeira si colloca in genere al di sotto della cifra continentale, e questa è una delle ragioni per cui il numero esatto va confermato per la specifica proprietà e il singolo acquirente.
Il punto che conta è strutturale: l'IMT non è negoziabile, è dovuto prima del rogito ed è calcolato sul maggiore tra il prezzo d'acquisto e il valore fiscale della proprietà (valor patrimonial tributário). Una proprietà con prezzo inferiore al suo valore fiscale viene tassata sul valore fiscale, non sul prezzo.
Imposta di bollo, notaio e registrazione
L'Imposto do Selo, l'imposta di bollo, è applicata allo 0,8 per cento del prezzo d'acquisto. Su 500.000 € sono 4.000 €. È fissa, prevedibile, e si paga insieme all'IMT prima dell'atto.
Gli onorari notarili e i costi del Registro Immobiliare (Conservatória do Registo Predial) sono più contenuti e in larga parte standard, di solito nell'ordine di 1.200-2.000 € complessivi per una transazione di queste dimensioni. Coprono l'atto stesso e la registrazione della proprietà.
I costi che nessuno mette in conto
Gli onorari professionali sono la variabile che gli acquirenti tralasciano più spesso. Una consulenza legale indipendente per un acquisto di questa portata si attesta comunemente intorno all'uno-uno e mezzo per cento del prezzo, più IVA. Se ci si avvale di un advisor per l'acquirente, di una perizia o di un rappresentante fiscale, questi si aggiungono.
Sono anche i costi che si ripagano da soli con maggiore affidabilità. Un problema sul titolo individuato prima del contratto preliminare è una trattativa; lo stesso problema scoperto dopo il rogito è una causa. La rappresentanza dell'acquirente indipendente esiste proprio per tenere questa distinzione dal lato giusto della linea.
Un esempio pratico su 500.000 €
Mettendo tutto insieme per una residenza principale da 500.000 €, i costi di acquisizione si presentano all'incirca così:
- IMT (imposta sui trasferimenti): all'incirca 28.000-30.000 €, indicativi, soggetti alla scala regionale e al valore fiscale
- Imposta di bollo: 4.000 € (0,8 per cento)
- Notaio e registrazione: circa 1.200-2.000 €
- Onorari legali e di consulenza: a partire da circa 5.000 € più IVA, a seconda del perimetro
Si tratta di circa 38.000-41.000 € in aggiunta al prezzo. Detenuta come investimento anziché come abitazione, la componente IMT sale e il totale si muove di conseguenza. La forma di massima, dal sei all'otto per cento, regge in entrambi i casi. Per il dettaglio fiscale specifico del tuo acquisto, le nostre domande frequenti illustrano il quadro dell'IMT, e un consulente fiscale portoghese dovrebbe confermare le cifre.
Quando conosci il numero cambia tutto
Conoscere il costo completo prima di fare un'offerta cambia la trattativa. Ti dice quanto la proprietà ti costa davvero, non quanto costa sulla carta, e questo orienta il prezzo che sei disposto a proporre. Lo stesso calcolo trova posto anche nel contesto più ampio di come funziona il processo di acquisto, dal NIF al rogito.
Conoscerlo dopo la firma del CPCV non cambia nulla. La caparra è vincolata, il prezzo è fissato e le imposte sono quelle che sono. Tranne le tue opzioni. Quelle, le cambia parecchio.
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Avvia un colloquio riservatoQuesto articolo è un'informazione di carattere generale, non una consulenza legale, fiscale o finanziaria. Le aliquote e le soglie fiscali sono indicate al 2026 e sono soggette a modifiche. Le circostanze individuali variano; si rivolga a un avvocato e a un consulente fiscale portoghese qualificati prima di agire sulla base di qualsiasi cifra qui riportata.