Calcolatore IMT per Madeira: il dettaglio dell'imposta sul trasferimento immobiliare 2026

Il prezzo d'acquisto ti dice quanto paghi al venditore. Il costo d'acquisto ti dice quanto costa davvero l'intera operazione, e lo scarto tra questi due numeri è il punto in cui gli acquirenti vengono colti di sorpresa più spesso. L'IMT, l'imposta portoghese sul trasferimento immobiliare, è la singola voce di costo più consistente. Madeira applica la propria tabella di scaglioni, che gioca a favore dell'acquirente.

Cos'è l'IMT e come funziona

IMT sta per Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, l'imposta municipale sui trasferimenti onerosi di immobili. Si applica a ogni acquisto di immobile in Portogallo, residenziale o commerciale, nuova costruzione o rivendita. Grava interamente sull'acquirente e va versata prima della firma del rogito notarile.

La base imponibile è il maggiore tra due valori: il prezzo d'acquisto indicato nel contratto o il VPT (valor patrimonial tributário) dell'immobile, il suo valore fiscale ufficiale registrato presso l'Autoridade Tributária. Se acquisti un bene in difficoltà o negozi sotto il valore di mercato, c'è un rischio concreto che il VPT superi il tuo prezzo. In quel caso l'IMT si calcola sul VPT, non su quanto hai pagato. Controlla sempre la Caderneta Predial prima di fare un'offerta.

La struttura delle aliquote è progressiva per gli immobili residenziali, con tabelle diverse per le abitazioni principali e per gli acquisti come seconda casa o investimento. Nella fascia più alta la struttura passa a scaglioni ad aliquota fissa. Il dettaglio del costo d'acquisto completo contestualizza il peso dell'IMT rispetto agli altri costi d'acquisto.

Perché l'IMT di Madeira è più basso che sul continente

Questa è la parte che la maggior parte dei calcolatori online ignora. Madeira è una Regione Autonoma e, ai sensi della Lei 21/90 (artigo único), le soglie degli scaglioni IMT per le Regiões Autónomas sono moltiplicate per 1,25 rispetto al continente. Le aliquote sono identiche (0%, 2%, 5%, 7%, 8%, più gli scaglioni superiori a aliquota fissa del 6% e del 7,5%), ma gli scaglioni di valore sono più ampi. Ciò significa che ogni aliquota si applica a una quota più grande del prezzo d'acquisto prima di passare al livello successivo.

Su un'abitazione principale da €500.000, la differenza nel 2026 è di circa €3.440 a tuo favore rispetto a un acquisto equivalente sul continente. Su un immobile da €300.000 il risparmio è minore ma comunque rilevante. Il calcolatore qui sopra usa le tabelle di Madeira in tutti i casi.

Tabelle degli scaglioni IMT Madeira 2026

Queste sono le tabelle in vigore da gennaio 2026, come pubblicate nell'AT Ofício Circulado 40129/2026 a seguito dell'Orçamento do Estado per il 2026 (Lei 73-A/2025). Gli scaglioni sono stati aggiornati di circa il 2% rispetto ai livelli del 2025.

Tabella IV: abitazione principale (Habitação Própria e Permanente)

Valore fino a	Aliquota marginale	Deduzione (parcela a abater)
€ 132.933	0%	nessuna
€ 181.838	2%	€ 2.658,66
€ 247.934	5%	€ 8.113,80
€ 413.174	7%	€ 13.072,48
€ 826.228	8%	€ 17.204,22
€ 1.438.566	6% (fissa, valore intero)	nessuna
Oltre € 1.438.566	7,5% (fissa, valore intero)	nessuna

Tabella VI: seconda casa o investimento (residenziale)

Valore fino a	Aliquota marginale	Deduzione (parcela a abater)
€ 132.933	1%	nessuna
€ 181.838	2%	€ 1.329,33
€ 247.934	5%	€ 6.784,47
€ 413.174	7%	€ 11.743,15
€ 792.414	8%	€ 15.874,89
€ 1.438.566	6% (fissa, valore intero)	nessuna
Oltre € 1.438.566	7,5% (fissa, valore intero)	nessuna

Come leggere queste tabelle: Individua lo scaglione in cui ricade il tuo prezzo d'acquisto. IMT = prezzo × aliquota marginale − deduzione. La deduzione fa sì che tu paghi l'aliquota marginale solo sulla quota oltre la soglia inferiore, non sull'intero importo. I due scaglioni "fissi" superiori applicano l'aliquota indicata sull'intero prezzo d'acquisto, senza deduzione.

IMT Jovem: l'esenzione per gli under 35

Introdotta dal DL 48-A/2024, l'IMT Jovem è l'agevolazione più rilevante prevista dalle norme attuali. Se acquisti la tua prima abitazione principale a Madeira e hai 35 anni o meno alla data del rogito notarile, paghi zero IMT sull'acquisto (e anche l'imposta di bollo sull'acquisizione dello 0,8% non è dovuta) fino a un prezzo d'acquisto di €413.174.

Oltre tale soglia continua ad applicarsi un beneficio parziale tramite la Tabella V: i primi €413.174 restano non tassati e solo l'eccedenza è soggetta al calcolo progressivo dell'8%. Non c'è alcun beneficio al di sopra di €826.228.

Le condizioni sono più rigide di quanto sembrino a prima vista. L'acquirente non deve attualmente possedere, e non deve aver posseduto nei tre anni precedenti, alcun immobile residenziale, ovunque esso sia. L'immobile deve essere occupato come abitazione principale entro sei mesi dal rogito. Se l'acquirente in seguito ne cambia la destinazione, l'esenzione viene revocata con recupero dell'imposta (con eccezioni in caso di vendita, mutamento significativo del nucleo familiare o trasferimento per lavoro oltre i 100 km). Il beneficio si applica a un acquirente persona fisica, non a un veicolo societario.

Per gli acquirenti idonei, il risparmio totale a €400.000 ammonta a circa €15.000-€18.000 sommando IMT e imposta di bollo. Sono soldi veri e vale la pena verificare con attenzione presso un consulente fiscale prima di dare per scontato di averne diritto.

Aliquote IMT fisse: terreni rustici e immobili commerciali

Le tabelle progressive si applicano agli edifici urbani residenziali. Due altre categorie usano aliquote fisse fissate a livello nazionale e non modificate dall'adattamento regionale di Madeira:

• Prédios rústicos (terreni agricoli o rustici): 5% sull'intero prezzo d'acquisto.
• Altri edifici urbani (unità commerciali, uffici, lotti urbani, garage acquistati separatamente): 6,5% sull'intero prezzo d'acquisto.

Se stai acquistando un immobile che ricade in più categorie, come una quinta con terreno agricolo annesso o un edificio con locale commerciale al piano terra, la classificazione di ciascuna componente nella Caderneta Predial determina quale aliquota si applica a quale parte. Un consulente indipendente o il tuo avvocato dovrebbe confermare la ripartizione prima che tu faccia un'offerta.

Imposta di bollo

L'Imposto de Selo sull'acquisizione dell'immobile è fissato allo 0,8% della base imponibile (stessa logica max(prezzo, VPT) dell'IMT). Non c'è scala progressiva, né variazione regionale, né (con l'unica eccezione degli acquisti IMT Jovem idonei entro lo scaglione esente) alcuna esenzione. Su un acquisto da €500.000 sono €4.000 da versare insieme all'IMT prima del rogito.

Se accendi un mutuo, si applica una seconda imposta di bollo sul credito: 0,6% dell'importo finanziato per i mutui con durata pari o superiore a cinque anni, 0,5% per durate da uno a cinque anni. Su un mutuo da €350.000 con durata di 25 anni, sono €2.100. Non è enorme, ma va messa a budget fin dall'inizio, ed è un costo che molti acquirenti trascurano quando confrontano acquisti in contanti e finanziati.

Spese notarili e di registro immobiliare

Sono tariffe fisse previste dal sistema tariffario Casa Pronta (Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, DL 322-A/2001) e non variano in funzione del prezzo d'acquisto. Un acquisto in contanti, che copre il rogito più la registrazione dell'acquisizione, costa circa €375. Un acquisto finanziato, che aggiunge l'atto di mutuo e la relativa registrazione, ammonta a circa €700-€750. Gli stessi importi valgono sia che tu acquisti a €200.000 sia a €2.000.000.

Alcuni acquirenti scelgono un notaio privato (cartório notarial) anziché lo sportello unico gestito dallo Stato. Questo può aggiungere da €150 a €400 di onorari professionali ed è talvolta preferito per operazioni complesse o di grande valore, ma non modifica la componente obbligatoria di registro.

Il fattore VPT: quando la base imponibile supera il tuo prezzo

Il VPT (valor patrimonial tributário) è il valore fiscale ufficiale attribuito a ciascun immobile dall'Autoridade Tributária e registrato nella Caderneta Predial. Viene calcolato con una formula che considera ubicazione, superficie, qualità ed età, e viene ricalcolato periodicamente.

Per la maggior parte degli immobili residenziali di rivendita a prezzi di mercato, il VPT è inferiore al prezzo d'acquisto. IMT e imposta di bollo si calcolano quindi sul prezzo. Ma se acquisti in una situazione di difficoltà, all'asta, da un venditore motivato o negoziando uno sconto consistente, è del tutto possibile che il VPT sia superiore a quanto hai concordato di pagare. In quel caso entrambe le imposte si calcolano sul VPT, non sul tuo prezzo.

L'implicazione pratica: prima di fare un'offerta su qualsiasi immobile, chiedi al venditore o al tuo avvocato di fornire la Caderneta Predial aggiornata e verifica il VPT. Se supera in modo sostanziale il prezzo richiesto, quella differenza va riflessa nella tua pianificazione fiscale.

Nuove costruzioni: si applica l'IMT, non l'IVA

Un equivoco persistente tra gli acquirenti internazionali è che l'acquisto di un'unità di nuova costruzione da un promotore comporti il pagamento dell'IVA al 23% sul prezzo. Per gli immobili residenziali in Portogallo questo è errato.

La vendita di un immobile residenziale di nuova costruzione è esente da IVA ai sensi dell'articolo 9(30) del Código do IVA, proprio perché si tratta di un'operazione soggetta a IMT. L'acquirente paga l'IMT sul prezzo d'acquisto (usando le stesse tabelle sopra riportate) più lo 0,8% di imposta di bollo. Non c'è alcuna IVA al 23% o al 6% sul prezzo d'acquisto come voce di costo.

L'IVA sulla costruzione, pagata tra il promotore e il suo costruttore su materiali e servizi, è incorporata nel prezzo che paghi, ma non è un'imposta a carico dell'acquirente. L'unico scenario in cui un acquirente residenziale si trova a pagare direttamente l'IVA è una rinuncia volontaria all'esenzione (renúncia à isenção) ai sensi del DL 21/2007, che si applica alle operazioni su immobili commerciali tra soggetti registrati ai fini IVA. Non è rilevante per i normali acquisti residenziali a Madeira.

Tre scenari sviluppati

I calcoli seguenti usano le tabelle di Madeira 2026 e presuppongono che il prezzo d'acquisto coincida con il VPT in tutti i casi.

Lo Scenario C è il numero che tende a fermare gli acquirenti di colpo. Un acquirente idoneo under 35 che acquista un'abitazione principale a €380.000 paga poco più di €4.000 di costi d'acquisto totali, dove lo stesso acquisto a 42 anni costerebbe oltre €18.000 di sole imposte e spese. Se sei vicino alla soglia di età o a quella di prezzo, il momento dell'acquisto può fare una differenza notevole.

Per il quadro completo di tutti i costi, comprese le spese di consulenza e perizia, e la questione più ampia di come si struttura un acquisto a Madeira dal NIF al rogito, quegli articoli coprono i passaggi rimanenti. Gli acquirenti che si trasferiscono nell'ambito del regime fiscale IFICI dovrebbero inoltre confermare con un consulente fiscale portoghese se la loro posizione fiscale incide sulla valutazione dell'idoneità all'IMT Jovem.

Per gli acquisti oltre €1.438.566 si applica lo scaglione fisso del 7,5% sull'intero prezzo. A €2.000.000 sono €150.000 di solo IMT. Se l'entità dell'investimento lo giustifica, potrebbe valere la pena considerare la via del Golden Visa tramite investimento in fondi insieme all'acquisto diretto dell'immobile.

Questo articolo fornisce informazioni di carattere generale, non consulenza legale, fiscale o finanziaria. Gli scaglioni IMT provengono dall'AT Ofício Circulado 40129/2026 e vengono riverificati ogni gennaio, quando l'Autoridade Tributária pubblica le tabelle aggiornate. Circostanze individuali come lo status di residenza, il VPT, la classificazione dell'immobile e la storia di proprietà pregressa incidono sull'imposta finale dovuta. Rivolgiti a un avvocato e a un consulente fiscale portoghesi qualificati prima di agire sulla base di qualsiasi cifra qui riportata.