Der Kaufpreis sagt Ihnen, was Sie dem Verkäufer zahlen. Die Erwerbskosten sagen Ihnen, was die gesamte Transaktion tatsächlich kostet, und die Differenz zwischen diesen beiden Zahlen ist die Stelle, an der Käufer am häufigsten überrascht werden. Die IMT, Portugals Grunderwerbsteuer, ist der größte Einzelposten. Madeira wendet eine eigene Tariftabelle an, die zugunsten der Käufer ausfällt.
Der Rechner verwendet den Kaufpreis als Bemessungsgrundlage. Die IMT fällt auf max(Preis, VPT) an. Prüfen Sie den VPT in der Caderneta Predial, wenn Sie unter Marktwert kaufen.
Stempelsteuer auf Kredit: 0,6 % des Darlehens (Laufzeit ≥5 J.) oder 0,5 % (1 bis 5 J.)
HypothekenlaufzeitÜblicherweise 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises + 23 % MwSt. Hier netto ohne MwSt. ausgewiesen.
6,4 % des Kaufpreises
benötigtes Eigenkapital —
Schätzungen auf Basis der offiziellsten und aktuellsten Sätze für 2026 (AT Ofício Circulado 40129/2026 · Lei 73-A/2025). Die endgültige IMT hängt vom VPT des Objekts und Ihrer persönlichen Anspruchsberechtigung ab; lassen Sie die Zahl daher von Ihrem Berater bestätigen, bevor Sie sich festlegen.
Wie diese Schätzung berechnet wird
Berechnet nach Tabelle IV, Erstwohnsitz (HPP), der progressiven Skala für eine Hauptwohnung. Jeder Satz gilt nur für den Wertanteil innerhalb seiner Stufe, und der Abzug (parcela a abater) korrigiert für die niedrigeren Stufen.
Berechnet nach Tabelle VI, Zweitwohnung oder Anlage, der progressiven Skala für nicht selbst genutzte Wohnimmobilien. Jeder Satz gilt nur für den Wertanteil innerhalb seiner Stufe.
Berechnet nach IMT Jovem (Tabelle V): Die ersten 413.174 € sind für berechtigte Käufer im Alter von 35 Jahren oder jünger, die ihren ersten Erstwohnsitz erwerben, vollständig befreit. Nur der Überschuss wird besteuert.
Ländliche Grundstücke (prédios rústicos) werden mit einem pauschalen Satz von 5 % der Bemessungsgrundlage besteuert, ohne progressive Skala und ohne Abzug.
Sonstige städtische und gewerbliche Immobilien werden mit einem pauschalen Satz von 6,5 % der Bemessungsgrundlage besteuert, ohne progressive Skala und ohne Abzug.
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Was die IMT ist und wie sie funktioniert
IMT steht für Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, die kommunale Steuer auf entgeltliche Immobilienübertragungen. Sie wird auf jeden Immobilienkauf in Portugal erhoben, ob Wohn- oder Gewerbeobjekt, ob Neubau oder Wiederverkauf. Sie trifft ausschließlich den Käufer und muss vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde beglichen werden.
Die Bemessungsgrundlage ist der höhere von zwei Werten: der im Vertrag genannte Kaufpreis oder der VPT (valor patrimonial tributário) des Objekts, sein offizieller, von der Autoridade Tributária geführter Steuerwert. Wenn Sie einen notleidenden Vermögenswert kaufen oder unter Marktwert verhandeln, besteht ein reales Risiko, dass der VPT Ihren Preis übersteigt. In diesem Fall wird die IMT auf den VPT berechnet, nicht auf das, was Sie gezahlt haben. Prüfen Sie stets die Caderneta Predial, bevor Sie ein Angebot machen.
Die Tarifstruktur ist für Wohnimmobilien progressiv, mit unterschiedlichen Tabellen für Erstwohnsitze und Zweit- oder Anlagekäufe. Am oberen Ende geht die Struktur in pauschale Stufen über. Die vollständige Aufschlüsselung der Erwerbskosten ordnet ein, wo die IMT im Verhältnis zu den übrigen Kaufnebenkosten steht.
Warum die IMT auf Madeira niedriger ist als auf dem Festland
Das ist der Punkt, den die meisten Online-Rechner übersehen. Madeira ist eine Autonome Region, und nach Lei 21/90 (artigo único) werden die IMT-Stufenschwellen für die Regiões Autónomas gegenüber dem Festland mit 1,25 multipliziert. Die Sätze sind identisch (0 %, 2 %, 5 %, 7 %, 8 %, plus die pauschalen Spitzenstufen von 6 % und 7,5 %), aber die Wertstufen sind breiter. Das bedeutet, dass jeder Satz für einen größeren Anteil des Kaufpreises gilt, bevor Sie in die nächste Stufe aufsteigen.
Bei einem Erstwohnsitz von 500.000 € beträgt der Unterschied 2026 rund 3.440 € zu Ihren Gunsten im Vergleich zu einem gleichwertigen Kauf auf dem Festland. Bei einem Objekt von 300.000 € ist die Ersparnis geringer, aber immer noch spürbar. Der Rechner oben verwendet durchgängig die Tabellen für Madeira.
IMT-Stufentabellen für Madeira 2026
Dies sind die ab Januar 2026 geltenden Tabellen, veröffentlicht in AT Ofício Circulado 40129/2026 im Anschluss an den Orçamento do Estado für 2026 (Lei 73-A/2025). Die Stufen wurden gegenüber dem Niveau von 2025 um etwa 2 % angehoben.
Tabelle IV: Erstwohnsitz (Habitação Própria e Permanente)
| Wert bis | Grenzsatz | Abzug (parcela a abater) |
|---|---|---|
| € 132,933 | 0% | keiner |
| € 181,838 | 2% | € 2,658.66 |
| € 247,934 | 5% | € 8,113.80 |
| € 413,174 | 7% | € 13,072.48 |
| € 826,228 | 8% | € 17,204.22 |
| € 1,438,566 | 6% (pauschal, voller Wert) | keiner |
| Über € 1,438,566 | 7.5% (pauschal, voller Wert) | keiner |
Tabelle VI: Zweitwohnung oder Anlage (Wohnimmobilie)
| Wert bis | Grenzsatz | Abzug (parcela a abater) |
|---|---|---|
| € 132,933 | 1% | keiner |
| € 181,838 | 2% | € 1,329.33 |
| € 247,934 | 5% | € 6,784.47 |
| € 413,174 | 7% | € 11,743.15 |
| € 792,414 | 8% | € 15,874.89 |
| € 1,438,566 | 6% (pauschal, voller Wert) | keiner |
| Über € 1,438,566 | 7.5% (pauschal, voller Wert) | keiner |
So lesen Sie diese Tabellen: Finden Sie die Stufe, in die Ihr Kaufpreis fällt. IMT = Preis × Grenzsatz − Abzug. Der Abzug stellt sicher, dass Sie den Grenzsatz nur auf den Anteil oberhalb der unteren Schwelle zahlen, nicht auf den Gesamtbetrag. Die beiden oberen „pauschalen“ Stufen wenden den genannten Satz auf den vollen Kaufpreis ohne Abzug an.
IMT Jovem: die Befreiung für unter 35-Jährige
Eingeführt durch DL 48-A/2024, ist IMT Jovem die bedeutendste Entlastung in den aktuellen Regeln. Wenn Sie Ihren ersten Erstwohnsitz auf Madeira erwerben und zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung 35 Jahre oder jünger sind, zahlen Sie auf den Kauf null IMT (und auch die 0,8 % Erwerbsstempelsteuer entfällt) bis zu einem Kaufpreis von 413.174 €.
Oberhalb dieser Schwelle gilt über Tabelle V weiterhin ein anteiliger Vorteil: Die ersten 413.174 € bleiben steuerfrei, und nur der Überschuss unterliegt der progressiven Berechnung mit 8 %. Oberhalb von 826.228 € entfällt der Vorteil ganz.
Die Bedingungen sind strenger, als sie zunächst erscheinen. Der Käufer darf derzeit kein Wohneigentum besitzen und darf in den vergangenen drei Jahren keines besessen haben, egal wo. Das Objekt muss innerhalb von sechs Monaten nach der Beurkundung als Erstwohnsitz bezogen werden. Nutzt der Käufer das Objekt später um, wird die Befreiung zurückgefordert (mit Ausnahmen für Verkauf, wesentliche Veränderung im Haushalt oder berufsbedingten Umzug über 100 km). Der Vorteil gilt für einen einzelnen Käufer als natürliche Person, nicht für eine Gesellschaftsstruktur.
Für berechtigte Käufer beläuft sich die Gesamtersparnis bei 400.000 € auf rund 15.000 bis 18.000 € aus IMT und Stempelsteuer zusammen. Das ist echtes Geld und es lohnt sich, die Anspruchsberechtigung mit einem Steuerberater sorgfältig zu prüfen, bevor Sie davon ausgehen.
Pauschale IMT-Sätze: ländliche Grundstücke und Gewerbeimmobilien
Die progressiven Tabellen gelten für städtische Wohngebäude. Zwei weitere Kategorien verwenden national festgelegte Pauschalsätze, die durch Madeiras regionale Anpassung unverändert bleiben:
- Prédios rústicos (landwirtschaftliche oder ländliche Grundstücke): 5 % auf den vollen Kaufpreis.
- Sonstige städtische Gebäude (Gewerbeeinheiten, Büros, städtische Baugrundstücke, separat erworbene Garagen): 6,5 % auf den vollen Kaufpreis.
Wenn Sie ein Objekt erwerben, das mehrere Kategorien umfasst, etwa eine quinta mit angeschlossenem Ackerland oder ein Gebäude mit Gewerbefläche im Erdgeschoss, bestimmt die Einstufung jedes Bestandteils in der Caderneta Predial, welcher Satz auf welchen Teil angewendet wird. Ein unabhängiger Berater oder Ihr Anwalt sollte die Aufschlüsselung bestätigen, bevor Sie ein Angebot machen.
Stempelsteuer
Der Imposto de Selo auf den Immobilienerwerb beträgt fest 0,8 % der Bemessungsgrundlage (dieselbe Logik max(Preis, VPT) wie bei der IMT). Es gibt keine progressive Skala, keine regionale Abweichung und (mit der einzigen Ausnahme qualifizierender IMT-Jovem-Käufe innerhalb der befreiten Stufe) keine Befreiung. Bei einem Kauf von 500.000 € sind das 4.000 €, die zusammen mit der IMT vor der Beurkundung zu zahlen sind.
Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, fällt eine zweite Stempelsteuer auf den Kredit an: 0,6 % des finanzierten Betrags bei Darlehen mit einer Laufzeit von fünf Jahren oder mehr, 0,5 % bei einem bis fünf Jahren. Bei einer Hypothek von 350.000 € mit 25 Jahren Laufzeit sind das 2.100 €. Es ist nicht enorm, gehört aber von Anfang an ins Budget, und es ist ein Kostenpunkt, den viele Käufer beim Vergleich von Bar- und finanziertem Erwerb übersehen.
Notar- und Grundbuchgebühren
Dies sind Pauschalgebühren nach dem Casa-Pronta-Tarifsystem (Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, DL 322-A/2001), und sie steigen nicht mit dem Kaufpreis. Ein Barkauf, der die Beurkundung und die Eigentumseintragung abdeckt, kostet etwa 375 €. Ein finanzierter Kauf, der die Hypothekenurkunde und die entsprechende Eintragung hinzufügt, liegt bei rund 700 bis 750 €. Dieselben Zahlen gelten, ob Sie für 200.000 € oder 2.000.000 € kaufen.
Manche Käufer entscheiden sich für einen privaten Notar (cartório notarial) statt für den staatlichen One-Stop-Service. Das kann 150 bis 400 € an zusätzlichen Honoraren verursachen und wird gelegentlich für komplexe oder große Transaktionen bevorzugt, ändert aber nichts am verpflichtenden Grundbuchanteil.
Der VPT-Faktor: wenn die Bemessungsgrundlage Ihren Preis übersteigt
Der VPT (valor patrimonial tributário) ist der offizielle Steuerwert, der jedem Objekt von der Autoridade Tributária zugewiesen und in der Caderneta Predial erfasst wird. Er wird nach einer Formel berechnet, die Lage, Fläche, Qualität und Alter berücksichtigt, und er wird periodisch neu festgesetzt.
Bei den meisten Wiederverkaufs-Wohnimmobilien zu Marktpreisen liegt der VPT unter dem Kaufpreis. IMT und Stempelsteuer werden dann auf den Preis berechnet. Aber wenn Sie in einer Notlage kaufen, bei einer Versteigerung, von einem verkaufswilligen Eigentümer oder einen erheblichen Rabatt aushandeln, ist es durchaus möglich, dass der VPT höher ist als das, was Sie zu zahlen vereinbart haben. In diesem Fall werden beide Steuern auf den VPT berechnet, nicht auf Ihren Preis.
Die praktische Konsequenz: Bevor Sie ein Angebot für ein Objekt machen, bitten Sie den Verkäufer oder Ihren Anwalt, die aktuelle Caderneta Predial vorzulegen, und prüfen Sie den VPT. Übersteigt er den Angebotspreis wesentlich, muss diese Differenz in Ihrer Steuerplanung berücksichtigt werden.
Neubauten: es gilt die IMT, nicht die MwSt.
Ein hartnäckiges Missverständnis unter internationalen Käufern ist, dass der Kauf einer Neubaueinheit von einem Bauträger bedeute, 23 % MwSt. auf den Preis zu zahlen. Für Wohnimmobilien in Portugal ist das falsch.
Der Verkauf einer neuen Wohnimmobilie ist nach Artikel 9 Nr. 30 des Código do IVA von der MwSt. befreit, gerade weil es sich um einen IMT-pflichtigen Vorgang handelt. Der Käufer zahlt IMT auf den Kaufpreis (nach denselben Tabellen oben) plus 0,8 % Stempelsteuer. Es gibt keine 23 % oder 6 % MwSt. auf den Kaufpreis als gesonderten Posten.
Die Bau-MwSt., die zwischen dem Bauträger und seinem Bauunternehmen auf Material und Leistungen gezahlt wird, ist in dem Preis enthalten, den Sie zahlen, sie ist aber keine vom Käufer getragene Steuer. Das einzige Szenario, in dem ein Wohnungskäufer direkt mit MwSt. konfrontiert ist, ist ein freiwilliger renúncia à isenção nach DL 21/2007, der für Gewerbeimmobilien-Transaktionen zwischen MwSt.-registrierten Einheiten gilt. Für übliche Wohnungskäufe auf Madeira ist er nicht relevant.
Drei durchgerechnete Szenarien
Die folgenden Berechnungen verwenden die Madeira-Tabellen 2026 und gehen durchgehend davon aus, dass der Kaufpreis dem VPT entspricht.
Szenario A
- Objekt
- Erstwohnsitz
- Preis
- € 350,000
- Käufer
- 42 Jahre, EU-Ansässiger
- Finanzierung
- Bar
- IMT
- € 11,427
- Stempelsteuer
- € 2,800
- Notar + Grundbuch
- € 375
- Anwalt (1 %)
- € 3,500
Szenario B
- Objekt
- Zweitwohnung
- Preis
- € 650,000
- Käufer
- Nicht ansässig
- Finanzierung
- € 450,000 Hypothek (25 J.)
- IMT
- € 36,125
- Stempelsteuer (Kauf)
- € 5,200
- Stempelsteuer (Hypothek)
- € 2,700
- Notar + Grundbuch
- € 700
- Anwalt (1 %)
- € 6,500
Szenario C: IMT Jovem
- Objekt
- Erstwohnsitz
- Preis
- € 380,000
- Käufer
- 31 Jahre, Erstkauf
- Finanzierung
- Bar
- IMT
- € 0 (befreit)
- Stempelsteuer
- € 0 (erlassen)
- Notar + Grundbuch
- € 375
- Anwalt (1 %)
- € 3,800
Szenario C ist die Zahl, die Käufer in der Regel innehalten lässt. Ein berechtigter Käufer unter 35, der einen Erstwohnsitz für 380.000 € erwirbt, zahlt knapp über 4.000 € an gesamten Erwerbskosten, während derselbe Kauf im Alter von 42 Jahren allein an Steuern und Gebühren über 18.000 € kosten würde. Wenn Sie nahe der Altersgrenze oder der Preisschwelle sind, kann der Zeitpunkt eines Kaufs erheblich ins Gewicht fallen.
Für das vollständige Bild aller Kosten, einschließlich Beratungs- und Gutachterhonoraren, sowie für die umfassendere Frage, wie ein Kauf auf Madeira strukturiert wird, vom NIF bis zur Beurkundung, decken jene Artikel die übrigen Schritte ab. Käufer, die unter dem IFICI-Steuerregime übersiedeln, sollten zudem mit einem portugiesischen Steuerberater klären, ob ihre steuerliche Stellung die Prüfung der IMT-Jovem-Anspruchsberechtigung beeinflusst.
Bei Käufen über 1.438.566 € gilt die pauschale Stufe von 7,5 % auf den gesamten Preis. Bei 2.000.000 € sind das allein 150.000 € an IMT. Wenn der Umfang der Investition es rechtfertigt, lohnt sich womöglich ein Blick auf den Golden-Visa-Weg über Fondsinvestitionen neben dem direkten Immobilienerwerb.
Der Rechner liefert Ihnen die Zahl. Die Zahl vor Ihrer Festlegung richtig zu treffen erfordert die Bestätigung des VPT, der Objekteinstufung und Ihrer persönlichen Anspruchsberechtigung für etwaige anwendbare Befreiungen.
Mit einem Berater sprechenDieser Artikel ist allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Die IMT-Stufen stammen aus AT Ofício Circulado 40129/2026 und werden jeden Januar neu verifiziert, wenn die Autoridade Tributária aktualisierte Tabellen veröffentlicht. Individuelle Umstände wie Ansässigkeitsstatus, VPT, Objekteinstufung und frühere Eigentumshistorie wirken sich auf die endgültige Steuerschuld aus. Ziehen Sie einen qualifizierten portugiesischen Anwalt und Steuerberater hinzu, bevor Sie auf eine hier genannte Zahl hin handeln.