Die meisten Käufer kommen mit einer Zahl im Kopf: dem Preis der Immobilie. Nur wenige bringen die zweite Zahl mit, die Kosten des Erwerbs. Im Abstand zwischen beiden geraten Transaktionen in Schwierigkeiten, denn er ist selten gering und fast nie freiwillig.
Dies ist das vollständige Bild für 2026. Die Zahlen sind Richtwerte und gerundet, und Madeira wendet eigene regionale Sätze an, die von denen des portugiesischen Festlands abweichen. Behandeln Sie jede Zahl als Planungsschätzung, nicht als Kostenvoranschlag.
Die zwei Zahlen, die Käufer verwechseln
Der Kaufpreis ist das, was Sie dem Verkäufer zahlen. Die Erwerbskosten sind das, was Sie allen anderen zahlen, um den Kauf rechtswirksam und endgültig zu machen: dem Staat, dem Notar, dem Grundbuchamt und Ihren Beratern.
Bei einer Immobilie in der Größenordnung von 500.000 € liegt diese zweite Zahl meist zwischen 30.000 € und 40.000 €. Das ist kein Rundungsfehler. Es ist ein Posten, der vom ersten Tag an in das Budget gehört, neben der Anzahlung und dem Preis selbst.
IMT, der größte Einzelposten
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ist die portugiesische Grunderwerbsteuer und der schwerste der Erwerbskosten. Sie wird nach einem progressiven Tarif berechnet, und der anzuwendende Satz hängt vom Wert der Immobilie ab, davon, ob sie Ihr Hauptwohnsitz oder eine Kapitalanlage sein wird, und von Ihrem steuerlichen Wohnsitzstatus.
Für einen Hauptwohnsitz von rund 500.000 € liegt die IMT 2026 nach dem Festlandtarif typischerweise bei 28.000 € bis 30.000 €. Eine als Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage erworbene Immobilie fällt in eine etwas andere Stufe und fällt tendenziell geringfügig höher aus. Der regionale Tarif Madeiras liegt im Allgemeinen unter dem Festlandwert, was ein Grund dafür ist, dass die genaue Zahl für die konkrete Immobilie und den konkreten Käufer bestätigt werden muss.
Der entscheidende Punkt ist struktureller Natur: Die IMT ist nicht verhandelbar, sie ist vor der Beurkundung fällig, und sie wird auf den höheren der beiden Werte berechnet, also Kaufpreis oder steuerlicher Einheitswert der Immobilie (valor patrimonial tributário). Eine Immobilie, deren Preis unter ihrem steuerlichen Wert liegt, wird auf den steuerlichen Wert besteuert, nicht auf den Preis.
Stempelsteuer, Notar und Grundbucheintrag
Imposto do Selo, die Stempelsteuer, wird mit 0,8 Prozent des Kaufpreises erhoben. Bei 500.000 € sind das 4.000 €. Sie ist fest, vorhersehbar und wird zusammen mit der IMT vor der Beurkundung gezahlt.
Notarkosten und die Kosten des Grundbuchamts (Conservatória do Registo Predial) sind geringer und weitgehend standardisiert, in der Regel zusammen in der Größenordnung von 1.200 € bis 2.000 € bei einer Transaktion dieser Größe. Sie decken die Beurkundung selbst und die Eintragung Ihres Eigentums ab.
Die Kosten, die niemand einzeln aufführt
Beraterhonorare sind der Posten, den Käufer am häufigsten auslassen. Eine unabhängige rechtliche Beratung für einen Kauf dieser Größenordnung beläuft sich üblicherweise auf etwa ein bis anderthalb Prozent des Preises, zuzüglich Mehrwertsteuer. Wenn Sie einen Käuferberater, ein Gutachten oder einen steuerlichen Vertreter hinzuziehen, kommen diese obendrauf.
Es sind zugleich die Kosten, die sich am verlässlichsten auszahlen. Ein Eigentumsmangel, der vor dem Vorvertrag entdeckt wird, ist eine Verhandlung; derselbe Mangel, nach Vertragsabschluss entdeckt, ist ein Rechtsstreit. Unabhängige Käufervertretung existiert genau dazu, diese Unterscheidung auf der richtigen Seite der Linie zu halten.
Ein durchgerechnetes Beispiel über 500.000 €
Fasst man es für einen Hauptwohnsitz von 500.000 € zusammen, sehen die Erwerbskosten ungefähr so aus:
- IMT (Grunderwerbsteuer): etwa 28.000 bis 30.000 €, Richtwert, abhängig vom regionalen Tarif und steuerlichen Wert
- Stempelsteuer: 4.000 € (0,8 Prozent)
- Notar und Grundbuch: ungefähr 1.200 bis 2.000 €
- Anwalts- und Beraterhonorare: ab rund 5.000 € zuzüglich Mehrwertsteuer, je nach Umfang
Das sind ungefähr 38.000 € bis 41.000 € zusätzlich zum Preis. Als Kapitalanlage statt als Wohnsitz gehalten, verschiebt sich der IMT-Anteil nach oben, und die Gesamtsumme zieht mit. Die grobe Größenordnung, sechs bis acht Prozent, gilt in beiden Fällen. Für die steuerlichen Einzelheiten Ihres konkreten Kaufs umreißen unsere häufig gestellten Fragen den IMT-Rahmen, und ein portugiesischer Steuerberater sollte die Zahlen bestätigen.
Wann Sie die Zahl kennen, ändert alles
Die vollständigen Kosten zu kennen, bevor Sie ein Angebot machen, verändert die Verhandlung. Sie zeigt Ihnen, was die Immobilie Sie tatsächlich kostet, nicht was sie auf dem Papier kostet, und das bestimmt den Preis, den Sie zu bieten bereit sind. Dieselbe Rechnung gehört auch in den weiteren Zusammenhang dessen, wie der Kaufprozess abläuft, von der NIF bis zur Beurkundung.
Sie nach Unterzeichnung des CPCV zu kennen, ändert nichts. Die Anzahlung ist gebunden, der Preis steht fest, und die Steuern sind, was sie sind. Außer Ihren Möglichkeiten. Die ändert sie erheblich.
Planen Sie einen Kauf auf Madeira?
Beginnen Sie ein vertrauliches GesprächDieser Artikel enthält allgemeine Informationen, keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung. Steuersätze und Schwellenwerte sind nach dem Stand 2026 angegeben und können sich ändern. Die individuellen Umstände sind unterschiedlich; ziehen Sie einen qualifizierten portugiesischen Anwalt und Steuerberater hinzu, bevor Sie auf Grundlage einer hier genannten Zahl handeln.