Ist Madeira 2026 ein guter Standort für Immobilieninvestitionen?

Madeiras Immobilienmarkt zählte in den vergangenen drei Jahren zu den stärksten auf der Iberischen Halbinsel. Ob diese Entwicklung tragfähig ist und was sie antreibt, lässt sich erst beurteilen, wenn man über die nackten Preisdaten hinausblickt.

Was die Daten zeigen

Nach Transaktionsdaten des INE (Instituto Nacional de Estatística) und von Confidencial Imobiliário sind die Wohnimmobilienpreise auf Madeira im Zeitraum 2022 bis 2025 jährlich um rund 12 bis 15 % gestiegen und haben damit zum ersten Mal in der jüngeren Transaktionsgeschichte der Insel durchgehend Lisbon und Porto übertroffen. Die durchschnittlichen Angebotspreise in Funchal haben für Bestandswohnungen in Top-Lagen die Marke von 3.500 €/m² überschritten, und fertiggestellte Villen in den Korridoren von Câmara de Lobos und Gaula werden inzwischen regelmäßig über 5.000 €/m² angeboten.

Die Transaktionsvolumina sind stabil geblieben, bei einem leichten Anstieg der Verkäufe von Off-Plan-Objekten und Grundstücken, ein Hinweis darauf, dass Käufer beginnen, über den vorhandenen Bestand hinauszuschauen.

Die strukturellen Treiber

Drei Faktoren stützen die anhaltende Preisentwicklung:

• Angebotsbeschränkung: Madeira ist geografisch begrenzt und unterliegt strengen Bauauflagen. Der Plano Diretor Municipal (PDM) weist große Teile der Insel als ökologisches Schutzgebiet, landwirtschaftliche Fläche oder Denkmalzone aus, in denen Wohnbau verboten oder stark eingeschränkt ist. Neues Wohnangebot kommt nur langsam auf den Markt. Die Nachfrage, besonders die internationale, ist schneller gewachsen als das Angebot.
• Zustrom internationaler Käufer: Madeira profitiert vom selben Trend der Südwanderung, der zwischen 2015 und 2020 Lisbon und die Algarve prägte: europäische Ruheständler, Remote-Arbeitende, Digital Nomads und vermögende Käufer, die das atlantische Klima, die niedrige Kriminalität, portugiesische Wege zur Aufenthaltsberechtigung und niedrigere Lebenshaltungskosten als in westeuropäischen Hauptstädten suchen. Die ganzjährige Anbindung der Insel (der Flughafen Funchal bedient über 40 europäische Städte) hat eine historische Hürde beseitigt.
• Portugiesische Aufenthaltswege: Das D7-Visum für passives Einkommen, das Digital-Nomad-Visum und das jüngst umstrukturierte Golden Visa (nun auf Fonds und kulturelle Investitionen statt auf Wohnimmobilien ausgerichtet) erzeugen weiterhin Interesse von außen, auch wenn der direkte, immobiliengebundene GV-Weg geschlossen wurde. Für Käufer, die über legitime Wege eine EU-Aufenthaltsberechtigung anstreben, bleibt Madeira als portugiesisches Territorium hochrelevant.

Die Risiken

Keine Marktanalyse ist vollständig ohne eine offene Einschätzung der Risiken.

• Überzogene Bewertungen in Top-Lagen: Manche Angebotspreise in Funchal unterstellen mittlerweile künftige Wertsteigerungen, die sich angesichts der lokalen Einkommen oder Mietrenditen kaum rechtfertigen lassen. Wer am oberen Ende der Angebotspreise in einer gesättigten Mikrolage kauft, trägt ein erhebliches Bewertungsrisiko.
• Planungs- und PDM-Risiko: Madeiras Planungsrecht ist komplex und kann sich ändern. Objekte mit Entwicklungspotenzial werden häufig zu Preisen vermarktet, die von der Realisierung dieses Potenzials ausgehen. PDM-Änderungen, Moratorien oder die Umwidmung von Flächen können diesen Wert erheblich mindern. Eine Due Diligence zur Flächenwidmung ist unverzichtbar.
• Liquidität: Madeira ist ein kleiner Markt. Der Käuferkreis für ein Objekt ab 1,5 Mio. € ist international und spezifisch. In einem global risikoscheuen Umfeld verlängern sich die Transaktionszeiten, und die Preisfindung wird weniger vorhersehbar. Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass Madeira eine Liquidität auf Lisbon-Niveau bietet.

Die Aussichten für 2026

Nach unserer Einschätzung bleiben die strukturellen Treiber intakt. Die Angebotsbeschränkung ist eine geografische und regulatorische Tatsache. Das Interesse internationaler Käufer ist auf Madeira kein zyklisches Phänomen, sondern Ausdruck einer dauerhaften Verschiebung in der Frage, wo europäische und nordamerikanische Spitzenverdiener leben wollen. Die relative Erschwinglichkeit gegenüber vergleichbaren atlantischen Destinationen (Kanaren, Azoren, Algarve auf dem portugiesischen Festland) zieht weiterhin die Aufmerksamkeit der Käufer auf sich.

Zugleich liegt der beste Gegenwert 2026 nicht in Top-Wohnungen in Funchal zu Höchstpreisen. Er liegt in Objekten, bei denen ein umsichtiger Käufer, gestützt auf lokale Marktkenntnis und unabhängige Due Diligence, echten Wert erkennt: Sanierungsobjekte in wenig beachteten Gemeinden, Grundstücke mit klarem Baupotenzial, das vom spekulativen Markt noch nicht eingepreist wurde, oder Wiederverkaufsobjekte, bei denen die Umstände des Verkäufers einen echten Verhandlungsspielraum eröffnen.

Genau diese Unterscheidung zwischen „Madeira als Markt“ und „diesem konkreten Objekt zu diesem konkreten Preis“ ist der Punkt, an dem unabhängige Beratung ihren Wert beweist.