Es gibt einen einzigen Moment im portugiesischen Kaufprozess, in dem der Käufer am stärksten exponiert ist. Nicht das Angebot, das zu nichts verpflichtet. Nicht die notarielle Urkunde, bei der die eigentliche Arbeit bereits getan ist. Es ist der Vorvertrag: der Augenblick, in dem ein Käufer eine Immobilie gefunden, einen Preis vereinbart hat und gebeten wird, etwas rechtlich Bindendes zu unterzeichnen und eine erhebliche Anzahlung zu leisten.
Was der CPCV ist
Der Contrato de Promessa de Compra e Venda ist ein Vertrag, in dem beide Seiten versprechen, den Verkauf zu den vereinbarten Bedingungen abzuschließen. Es handelt sich nicht um eine Reservierung oder eine Absichtserklärung. Er ist durchsetzbar. Einmal unterzeichnet, kann sich keine der Parteien folgenlos zurückziehen.
Für die meisten ausländischen Käufer ist er der erste wirklich verbindliche Schritt im Prozess, und er kommt meist schneller als erwartet, oft schon wenige Tage nach der Preiseinigung.
Was der Vertrag enthalten muss
Ein sauber abgefasster CPCV legt die wesentlichen Bedingungen fest: die Parteien, die genaue Bezeichnung der Immobilie, den vereinbarten Preis, die Anzahlung, den Termin für den Abschluss und alle Bedingungen, die vor der notariellen Urkunde erfüllt sein müssen. Diese Bedingungen sind entscheidend. Eine Kreditzusage, die Beseitigung eines Mangels im Grundbuch oder die Regularisierung einer Genehmigung lassen sich als aufschiebende Bedingungen aufnehmen, sodass der Käufer geschützt ist, falls sie nicht eintreten.
Er sollte außerdem festhalten, was verkauft wird: die Grenzen, die eingetragene Fläche, das Zubehör. Eine vage Bezeichnung an dieser Stelle wird später zum Streitfall.
Was geschieht, wenn eine Partei zurücktritt
Die Anzahlung verleiht dem Vertrag sein Gewicht. Tritt der Käufer ohne vertraglichen Grund zurück, verfällt die Anzahlung zugunsten des Verkäufers. Tritt der Verkäufer zurück, sieht das übliche Rechtsmittel die Rückzahlung der doppelten Anzahlung an den Käufer vor.
Diese Symmetrie ist der Kern der Sache. Die Anzahlung ist keine Gebühr; sie ist der Preis für den Bruch des Versprechens, und sie wirkt in beide Richtungen. Wer das versteht, liest die Höhe der Anzahlung mit anderen Augen, bevor er ihr zustimmt.
Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
Alles, was darüber entscheidet, ob der Erwerb der Immobilie sicher ist, sollte vor dem CPCV geklärt werden, denn die Schutzwirkung des Vertrags hängt davon ab, was Sie bei der Unterzeichnung wussten.
Das Eigentum steht an erster Stelle: die certidão de teor aus dem Grundbuch, die bestätigt, wem die Immobilie gehört und welche Belastungen, Hypotheken oder Pfandrechte auf ihr lasten. Dann das Bebauungsrecht: Die Immobilie ist gegen den Plano Diretor Municipal abzugleichen, der regelt, was gebaut oder verändert werden darf; die Prüfung bedeutet, den konkreten kommunalen Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde heranzuziehen. Schließlich Lizenzen und Genehmigungen, mit denen sich bestätigt, dass das Gebäude und etwaige Anbauten rechtmäßig genehmigt wurden. Dasselbe Terrain behandelt unser Leitfaden zum Vermeiden illegaler Immobilien.
Die vollständige Abfolge, von diesen Prüfungen bis zur notariellen Urkunde, beschreibt unser Leitfaden zum sicheren Immobilienkauf auf Madeira.
Warum der Moment vor der Unterschrift am meisten zählt
Unabhängige Beratung ist in den Tagen vor der Unterzeichnung eines CPCV am wertvollsten, nicht danach. Vor der Unterschrift ist ein Problem ein Hebel oder ein Grund, zurückzutreten. Nach der Unterschrift ist dasselbe Problem ein Verlust, bemessen an der Anzahlung und am Kaufpreis der Immobilie selbst, sobald die weiteren Erwerbskosten hinzukommen.
Wir sagen Mandanten nicht, ob sie unterschreiben sollen. Das ist ihre Entscheidung, getroffen auf Rat ihres Anwalts. Unsere Aufgabe ist es, dafür zu sorgen, dass im entscheidenden Moment jede Prüfung, die hätte erfolgen sollen, erfolgt ist und der Vertrag, der ihnen vorliegt, dies widerspiegelt. Ein CPCV sollte vor der Unterzeichnung stets von einem unabhängigen portugiesischen Anwalt geprüft werden.
Steht ein CPCV auf Madeira bevor?
Beginnen Sie ein vertrauliches GesprächDieser Artikel bietet allgemeine Informationen, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Die Angaben entsprechen dem Stand 2026 und können sich ändern; individuelle Umstände sind verschieden. Ziehen Sie qualifizierte portugiesische Fachleute hinzu, bevor Sie handeln.