Il existe une seule étape, dans un achat au Portugal, où l'acheteur est le plus exposé. Pas l'offre, qui n'engage à rien. Pas l'acte notarié, à ce stade le travail est fait. C'est le contrat de promesse : le moment où l'acheteur a trouvé un bien, convenu d'un prix, et où on lui demande de signer un document juridiquement contraignant et de verser un acompte conséquent.
Ce qu'est le CPCV
Le Contrato de Promessa de Compra e Venda est un contrat par lequel les deux parties s'engagent à conclure la vente selon des conditions convenues. Ce n'est ni une réservation ni une lettre d'intention. Il est exécutoire. Une fois signé, aucune des parties ne peut se rétracter sans conséquence.
Pour la plupart des acheteurs étrangers, c'est la première étape véritablement contraignante du processus, et elle arrive en général plus vite que prévu, souvent quelques jours après l'accord sur le prix.
Ce que le contrat doit contenir
Un CPCV correctement rédigé fixe les termes essentiels : les parties, l'identification précise du bien, le prix convenu, l'acompte, la date de conclusion et toute condition à remplir avant l'acte. Ces conditions comptent. L'obtention d'un crédit, la rectification d'un défaut au registre foncier ou la régularisation d'une licence peuvent toutes y figurer comme conditions suspensives, de sorte que, si elles ne se réalisent pas, l'acheteur est protégé.
Le contrat doit aussi confirmer ce qui est vendu. Les limites, la surface enregistrée, les éléments inclus. Une identification vague à ce stade devient un litige par la suite.
Ce qui se passe si l'une des parties se retire
L'acompte est le mécanisme qui donne au contrat tout son poids. Si l'acheteur se retire sans motif contractuel, il perd son acompte au profit du vendeur. Si le vendeur se retire, le recours établi est de restituer à l'acheteur le double de l'acompte.
Cette symétrie est l'essentiel. L'acompte n'est pas des frais ; c'est le prix de la rupture de la promesse, et il joue dans les deux sens. L'acheteur qui le comprend lit le montant de l'acompte différemment avant d'y consentir.
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
Tout ce qui détermine si le bien peut être acheté en toute sécurité doit être confirmé avant le CPCV, car la force protectrice du contrat dépend de ce que vous saviez au moment de signer.
Le titre de propriété d'abord : la certidão de teor du registre foncier, qui confirme qui possède le bien et quelles charges, hypothèques ou inscriptions le grèvent. Ensuite l'urbanisme : le bien doit être vérifié au regard du Plano Diretor Municipal, qui régit ce qui peut être construit ou modifié, et cette vérification suppose de consulter le plan municipal propre à la commune concernée. Puis les licences et autorisations, en confirmant que la construction et toute extension ont été légalement autorisées, le même terrain que celui couvert dans notre guide pour éviter d'acheter un bien illégal.
La séquence complète, de ces vérifications jusqu'à l'acte notarié, est exposée dans notre guide pour acheter un bien à Madeira en toute sécurité.
Pourquoi le moment précédant la signature compte le plus
Un conseil indépendant vaut le plus dans les jours qui précèdent la signature d'un CPCV, et non après. Avant la signature, un problème est un levier ou une raison de se retirer. Après la signature, le même problème est une perte, mesurée par l'acompte et par le coût du bien lui-même, une fois pris en compte l'ensemble des coûts d'acquisition.
Nous ne disons pas à nos clients s'ils doivent signer. C'est leur décision, prise sur les conseils de leur avocat. Notre rôle est de garantir que, le moment venu, chaque vérification qui aurait dû être faite l'a été, et que le contrat qu'ils ont sous les yeux le reflète. Un CPCV doit toujours être revu par un avocat portugais indépendant avant la signature.
Sur le point de signer un CPCV à Madeira ?
Entamer un échange privéCet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les éléments sont présentés à la date de 2026 et susceptibles d'évoluer ; chaque situation est différente. Faites appel à des professionnels portugais qualifiés avant d'agir.