La plupart des acquéreurs arrivent avec un chiffre en tête : le prix du bien. Rares sont ceux qui arrivent avec le second, le coût pour l'acquérir. C'est dans l'écart entre ces deux chiffres que les transactions déraillent, car il est rarement modeste et presque jamais facultatif.
Voici le tableau complet pour 2026. Les chiffres présentés sont indicatifs et arrondis, et Madeira applique ses propres taux régionaux, distincts de ceux du Portugal continental. Considérez chaque montant comme une estimation de planification, pas comme un devis.
Les deux chiffres que les acquéreurs confondent
Le prix affiché, c'est ce que vous payez au vendeur. Le coût d'acquisition, c'est ce que vous payez à tous les autres pour rendre l'achat légal et définitif : l'État, le notaire, le registre foncier et vos conseillers professionnels.
Sur un bien autour de 500 000 €, ce second chiffre se situe généralement entre 30 000 € et 40 000 €. Ce n'est pas une erreur d'arrondi. C'est une ligne qui doit figurer au budget dès le premier jour, aux côtés de l'acompte et du prix lui-même.
L'IMT, le poste le plus lourd
L'Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) est la taxe portugaise sur la transmission de biens immobiliers et le plus lourd des frais d'acquisition. Il se calcule sur un barème progressif, et le taux applicable dépend de la valeur du bien, de son usage (résidence principale ou investissement) et de votre statut de résidence.
Pour une résidence principale aux alentours de 500 000 €, l'IMT en 2026 avoisine généralement 28 000 € à 30 000 € selon le barème continental. Un bien acquis comme résidence secondaire ou comme investissement relève d'une tranche légèrement différente et ressort en règle générale un peu plus haut. Le barème régional de Madeira se situe en général sous le chiffre continental, raison de plus pour faire confirmer le montant exact au regard du bien et de l'acquéreur concernés.
Le point essentiel est d'ordre structurel : l'IMT n'est pas négociable, il est exigible avant la signature de l'acte, et il se calcule sur la plus élevée des deux valeurs, le prix d'achat ou la valeur fiscale du bien (valor patrimonial tributário). Un bien dont le prix est inférieur à sa valeur fiscale est imposé sur la valeur fiscale, pas sur le prix.
Droit de timbre, notaire et enregistrement
L'Imposto do Selo, le droit de timbre, s'élève à 0,8 pour cent du prix d'achat. Sur 500 000 €, cela représente 4 000 €. Il est fixe, prévisible, et réglé en même temps que l'IMT avant l'acte.
Les frais de notaire et ceux du registre foncier (Conservatória do Registo Predial) sont plus modestes et largement standardisés, généralement de l'ordre de 1 200 € à 2 000 € au total pour une transaction de cette taille. Ils couvrent l'acte lui-même et l'inscription de votre propriété.
Les frais que personne ne détaille
Les honoraires professionnels sont la variable que les acquéreurs oublient le plus souvent. Un conseil juridique indépendant pour un achat de cette taille représente couramment un à un et demi pour cent du prix, plus TVA. Si vous mandatez un conseiller d'acquéreur, une expertise technique ou un représentant fiscal, ces postes viennent s'ajouter.
Ce sont aussi les frais qui se rentabilisent le plus sûrement. Un défaut de titre repéré avant le contrat promesse, c'est une négociation ; le même défaut découvert après la signature, c'est un contentieux. La représentation indépendante de l'acquéreur existe précisément pour maintenir cette distinction du bon côté de la ligne.
Un exemple chiffré sur 500 000 €
En réunissant le tout pour une résidence principale à 500 000 €, les frais d'acquisition se présentent approximativement ainsi :
- IMT (taxe de transmission) : environ 28 000 à 30 000 €, à titre indicatif, sous réserve du barème régional et de la valeur fiscale
- Droit de timbre : 4 000 € (0,8 pour cent)
- Notaire et enregistrement : environ 1 200 à 2 000 €
- Honoraires juridiques et de conseil : à partir d'environ 5 000 € plus TVA, selon l'étendue de la mission
Soit environ 38 000 € à 41 000 € qui s'ajoutent au prix. Détenu en investissement plutôt qu'en résidence, le poste IMT s'oriente à la hausse et le total suit. La fourchette générale, six à huit pour cent, tient dans les deux cas. Pour le détail fiscal propre à votre achat, notre foire aux questions expose le cadre de l'IMT, et un conseiller fiscal portugais devrait confirmer les chiffres.
Connaître le chiffre change tout
Connaître le coût complet avant de faire une offre change la négociation. Cela vous dit ce que le bien vous coûte réellement, pas ce qu'il coûte sur le papier, et cela éclaire le prix que vous êtes prêt à avancer. Ce même calcul s'inscrit aussi dans le cadre plus large du déroulement du processus d'achat, du NIF à l'acte.
Le connaître après la signature du CPCV ne change rien. L'acompte est engagé, le prix est figé, et les taxes sont ce qu'elles sont. Sauf vos options. Celles-là, il les change considérablement.
Un projet d'achat à Madeira ?
Engager une conversation privéeCet article constitue une information générale, et non un conseil juridique, fiscal ou financier. Les taux et seuils d'imposition sont indiqués tels qu'en vigueur en 2026 et susceptibles d'évoluer. Chaque situation est particulière ; consultez un avocat et un conseiller fiscal portugais qualifiés avant d'agir sur la base de tout chiffre présenté ici.