Calculateur IMT pour Madère : le détail de la taxe de mutation immobilière 2026

Le prix d'achat indique ce que vous payez au vendeur. Le coût d'acquisition indique ce que la transaction coûte réellement dans son ensemble, et c'est dans l'écart entre ces deux chiffres que les acheteurs sont le plus souvent pris au dépourvu. L'IMT, la taxe portugaise de mutation immobilière, en est le poste le plus important. Madère applique son propre barème, qui joue en faveur de l'acheteur.

Ce qu'est l'IMT et comment il fonctionne

IMT signifie Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, l'impôt municipal sur les mutations onéreuses de biens immobiliers. Il frappe chaque achat de bien au Portugal, qu'il soit résidentiel ou commercial, neuf ou ancien. Il incombe entièrement à l'acheteur et doit être réglé avant la signature de l'acte notarié.

La base imposable correspond au plus élevé de deux montants : le prix d'achat indiqué au contrat, ou le VPT (valor patrimonial tributário) du bien, sa valeur fiscale officielle détenue par l'Autoridade Tributária. Si vous achetez un actif en difficulté ou négociez en dessous de la valeur de marché, il existe un risque réel que le VPT dépasse votre prix. Dans ce cas, l'IMT est calculé sur le VPT, et non sur ce que vous avez payé. Vérifiez toujours la Caderneta Predial avant de faire une offre.

La structure des taux est progressive pour les biens résidentiels, avec des tableaux distincts pour les résidences principales et pour les achats secondaires ou d'investissement. En haut de l'échelle, la structure bascule vers des tranches à taux fixe. Le détail complet du coût d'acquisition situe l'IMT par rapport aux autres frais d'achat.

Pourquoi l'IMT de Madère est inférieur à celui du continent

C'est le point que la plupart des calculateurs en ligne omettent. Madère est une Région autonome et, en vertu de la Lei 21/90 (artigo único), les seuils des tranches d'IMT pour les Regiões Autónomas sont multipliés par 1,25 par rapport au continent. Les taux sont identiques (0 %, 2 %, 5 %, 7 %, 8 %, plus les tranches supérieures à taux fixe de 6 % et 7,5 %), mais les fourchettes de valeur sont plus larges. Chaque taux s'applique donc à une part plus importante du prix d'achat avant de passer au niveau suivant.

Pour une résidence principale à 500 000 €, l'écart 2026 est d'environ 3 440 € en votre faveur par rapport à un achat équivalent sur le continent. Pour un bien à 300 000 €, l'économie est plus faible mais reste appréciable. Le calculateur ci-dessus utilise les tableaux de Madère de bout en bout.

Tableaux des tranches d'IMT à Madère pour 2026

Voici les tableaux en vigueur à partir de janvier 2026, tels que publiés dans l'AT Ofício Circulado 40129/2026 à la suite de l'Orçamento do Estado pour 2026 (Lei 73-A/2025). Les tranches ont été revalorisées d'environ 2 % par rapport aux niveaux de 2025.

Tableau IV : résidence principale (Habitação Própria e Permanente)

Valeur jusqu'à	Taux marginal	Déduction (parcela a abater)
€ 132,933	0%	aucune
€ 181,838	2%	€ 2,658.66
€ 247,934	5%	€ 8,113.80
€ 413,174	7%	€ 13,072.48
€ 826,228	8%	€ 17,204.22
€ 1,438,566	6% (fixe, valeur totale)	aucune
Au-delà de € 1,438,566	7.5% (fixe, valeur totale)	aucune

Tableau VI : résidence secondaire ou investissement (résidentiel)

Valeur jusqu'à	Taux marginal	Déduction (parcela a abater)
€ 132,933	1%	aucune
€ 181,838	2%	€ 1,329.33
€ 247,934	5%	€ 6,784.47
€ 413,174	7%	€ 11,743.15
€ 792,414	8%	€ 15,874.89
€ 1,438,566	6% (fixe, valeur totale)	aucune
Au-delà de € 1,438,566	7.5% (fixe, valeur totale)	aucune

Comment lire ces tableaux : Repérez la tranche dans laquelle se situe votre prix d'achat. IMT = prix × taux marginal − déduction. La déduction garantit que vous ne payez le taux marginal que sur la part au-dessus du seuil inférieur, et non sur la totalité du montant. Les deux tranches « fixes » supérieures appliquent le taux indiqué à la totalité du prix d'achat, sans déduction.

IMT Jovem : l'exonération pour les moins de 35 ans

Instauré par le DL 48-A/2024, l'IMT Jovem est l'allègement le plus important prévu par les règles actuelles. Si vous achetez votre première résidence principale à Madère et que vous avez 35 ans ou moins à la date de l'acte notarié, vous ne payez aucun IMT sur l'achat (et le droit de timbre d'acquisition de 0,8 % est également supprimé) jusqu'à un prix d'achat de 413 174 €.

Au-delà de ce seuil, un bénéfice partiel s'applique encore via le Tableau V : les premiers 413 174 € restent non imposés et seul l'excédent est soumis au calcul progressif à 8 %. Aucun bénéfice n'est accordé au-delà de 826 228 €.

Les conditions sont plus strictes qu'il n'y paraît. L'acheteur ne doit ni posséder actuellement, ni avoir possédé au cours des trois dernières années, aucun bien résidentiel, où que ce soit. Le bien doit être occupé comme résidence principale dans les six mois suivant l'acte. Si l'acheteur en change ultérieurement l'usage, l'exonération est récupérée (avec des exceptions en cas de vente, de changement notable du foyer, ou de mutation professionnelle au-delà de 100 km). Le bénéfice s'applique à un acheteur personne physique, et non à une structure sociale.

Pour les acheteurs éligibles, l'économie totale à 400 000 € atteint environ 15 000 € à 18 000 € en cumulant IMT et droit de timbre. C'est une somme réelle, qui vaut la peine d'être vérifiée soigneusement avec un conseiller fiscal avant de présumer que vous remplissez les conditions.

Taux d'IMT fixes : terrain rustique et bien commercial

Les tableaux progressifs s'appliquent aux immeubles urbains résidentiels. Deux autres catégories relèvent de taux fixes fixés au niveau national et non modifiés par l'adaptation régionale de Madère :

• Prédios rústicos (terrain agricole ou rustique) : 5 % sur la totalité du prix d'achat.
• Autres immeubles urbains (locaux commerciaux, bureaux, parcelles urbaines, garages achetés séparément) : 6,5 % sur la totalité du prix d'achat.

Si vous achetez un bien à cheval sur plusieurs catégories, comme une quinta avec terres agricoles attenantes ou un immeuble avec un local commercial en rez-de-chaussée, la classification de chaque composant dans la Caderneta Predial détermine quel taux s'applique à quelle partie. Un conseiller indépendant ou votre avocat doit confirmer la ventilation avant que vous ne fassiez une offre.

Le droit de timbre

L'Imposto de Selo sur l'acquisition du bien est fixé à 0,8 % de la base imposable (même logique de max(prix, VPT) que l'IMT). Aucun barème progressif, aucune variation régionale et (à la seule exception des achats éligibles à l'IMT Jovem dans la tranche exonérée) aucune exonération. Sur un achat de 500 000 €, cela représente 4 000 € à régler en même temps que l'IMT, avant l'acte.

Si vous contractez un prêt, un second droit de timbre s'applique au crédit : 0,6 % du montant financé pour les prêts d'une durée de cinq ans ou plus, 0,5 % pour une durée de un à cinq ans. Sur un prêt de 350 000 € à 25 ans, cela représente 2 100 €. Ce n'est pas énorme, mais cela doit figurer au budget dès le départ, et c'est un coût que beaucoup d'acheteurs négligent lorsqu'ils comparent un achat au comptant et un achat financé.

Frais de notaire et de conservation foncière

Ce sont des forfaits relevant du système tarifaire Casa Pronta (Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, DL 322-A/2001) et ils ne varient pas avec le prix d'achat. Un achat au comptant, couvrant l'acte et l'enregistrement de l'acquisition, coûte environ 375 €. Un achat financé, qui ajoute l'acte hypothécaire et l'enregistrement correspondant, atteint environ 700 € à 750 €. Les mêmes montants s'appliquent que vous achetiez à 200 000 € ou à 2 000 000 €.

Certains acheteurs optent pour un notaire privé (cartório notarial) plutôt que pour le guichet unique public. Cela peut ajouter 150 € à 400 € d'honoraires professionnels et est parfois préféré pour des transactions complexes ou importantes, mais cela ne change pas la part obligatoire de la conservation foncière.

Le facteur VPT : quand la base imposable dépasse votre prix

Le VPT (valor patrimonial tributário) est la valeur fiscale officielle attribuée à chaque bien par l'Autoridade Tributária et inscrite dans la Caderneta Predial. Il est calculé selon une formule qui tient compte de l'emplacement, de la surface, de la qualité et de l'âge, et il est recalculé périodiquement.

Pour la plupart des biens résidentiels anciens vendus au prix du marché, le VPT est inférieur au prix d'achat. L'IMT et le droit de timbre sont alors calculés sur le prix. Mais si vous achetez dans une situation de difficulté, aux enchères, auprès d'un vendeur pressé, ou en négociant une décote importante, il est tout à fait possible que le VPT soit supérieur à ce que vous avez convenu de payer. Dans ce cas, les deux taxes sont calculées sur le VPT, et non sur votre prix.

L'implication concrète : avant de faire une offre sur un bien, demandez au vendeur ou à votre avocat de fournir la Caderneta Predial actuelle et vérifiez le VPT. S'il dépasse nettement le prix demandé, cette différence doit être prise en compte dans votre planification fiscale.

Constructions neuves : c'est l'IMT qui s'applique, pas la TVA

Une idée fausse tenace chez les acheteurs internationaux veut que l'acquisition d'un logement neuf auprès d'un promoteur implique de payer 23 % de TVA sur le prix. C'est inexact pour les biens résidentiels au Portugal.

La vente d'un bien résidentiel neuf est exonérée de TVA en vertu de l'article 9(30) du Código do IVA, précisément parce qu'il s'agit d'une opération soumise à l'IMT. L'acheteur paie l'IMT sur le prix d'achat (selon les mêmes tableaux ci-dessus) plus 0,8 % de droit de timbre. Il n'y a pas de TVA de 23 % ou de 6 % sur le prix d'achat en tant que poste distinct.

La TVA de construction, payée entre le promoteur et son constructeur sur les matériaux et les services, est incorporée dans le prix que vous payez, mais ce n'est pas une taxe à la charge directe de l'acheteur. Le seul cas où un acheteur résidentiel est directement confronté à la TVA est une renúncia à isenção volontaire au titre du DL 21/2007, qui concerne les transactions de biens commerciaux entre entités assujetties à la TVA. Cela ne concerne pas les achats résidentiels classiques à Madère.

Trois scénarios chiffrés

Les calculs suivants utilisent les tableaux de Madère 2026 et supposent partout que le prix d'achat est égal au VPT.

Le scénario C est le chiffre qui tend à arrêter net les acheteurs. Un acheteur éligible de moins de 35 ans acquérant une résidence principale à 380 000 € ne paie qu'un peu plus de 4 000 € de coûts d'acquisition au total, là où le même achat à 42 ans coûterait plus de 18 000 € rien qu'en taxes et frais. Si vous êtes proche du seuil d'âge ou du seuil de prix, le moment de l'achat peut peser considérablement.

Pour une vue d'ensemble de tous les coûts, y compris les honoraires de conseil et d'expertise, et sur la question plus large de la structuration d'un achat à Madère du NIF à l'acte, ces articles couvrent les étapes restantes. Les acheteurs qui s'installent sous le régime fiscal IFICI devraient également vérifier auprès d'un conseiller fiscal portugais si leur situation fiscale influe sur l'évaluation de leur éligibilité à l'IMT Jovem.

Pour les achats supérieurs à 1 438 566 €, la tranche fixe de 7,5 % s'applique à la totalité du prix. À 2 000 000 €, cela représente 150 000 € rien qu'en IMT. Si l'ampleur de l'investissement le justifie, la voie du Golden Visa via investissement en fonds mérite peut-être d'être examinée en parallèle d'une acquisition directe.

Cet article constitue une information générale, et non un conseil juridique, fiscal ou financier. Les tranches d'IMT proviennent de l'AT Ofício Circulado 40129/2026 et sont revérifiées chaque janvier, lorsque l'Autoridade Tributária publie des tableaux actualisés. Des circonstances individuelles telles que le statut de résidence, le VPT, la classification du bien et l'historique de propriété antérieure influent sur la charge fiscale définitive. Faites appel à un avocat et à un conseiller fiscal portugais qualifiés avant d'agir sur la base de tout chiffre indiqué ici.