Le marché immobilier de Madère figure parmi les plus performants de la péninsule Ibérique au cours des trois dernières années. Savoir si cette trajectoire est tenable, et ce qui l'alimente, suppose de regarder au-delà des seuls prix affichés.
Ce que disent les données
Selon les données de transactions de l'INE (Instituto Nacional de Estatística) et de Confidencial Imobiliário, les prix de l'immobilier résidentiel à Madère ont progressé d'environ 12 à 15 % par an sur la période 2022-2025, devançant régulièrement Lisbonne et Porto pour la première fois dans l'histoire moderne des transactions de l'île. Les prix moyens demandés à Funchal ont franchi 3 500 €/m² pour les appartements en revente situés dans les emplacements les plus recherchés, et les prix demandés pour des villas livrées dans les secteurs de Câmara de Lobos et de Gaula dépassent désormais couramment 5 000 €/m².
Les volumes de transactions sont restés stables, avec une légère hausse des ventes sur plan et de terrains, signe que les acquéreurs commencent à regarder au-delà du parc existant.
Les moteurs structurels
Trois facteurs sous-tendent ce mouvement de prix durable :
- Rareté de l'offre : Madère est géographiquement limitée et soumise à des règles d'urbanisme strictes. Le Plano Diretor Municipal (PDM) classe de larges portions de l'île en réserve écologique, terres agricoles ou zones patrimoniales, où la construction résidentielle est interdite ou fortement restreinte. La nouvelle offre résidentielle arrive lentement sur le marché. La demande, internationale en particulier, a crû plus vite que l'offre.
- Afflux d'acquéreurs internationaux : Madère a bénéficié de la même tendance migratoire vers le sud qui a porté Lisbonne et l'Algarve lors du cycle 2015-2020 : retraités européens, télétravailleurs, nomades numériques et acquéreurs fortunés en quête d'un climat atlantique, d'une faible criminalité, de voies de résidence portugaises et d'un coût de la vie inférieur à celui des capitales d'Europe de l'Ouest. La connectivité de l'île tout au long de l'année (l'aéroport de Funchal dessert plus de 40 villes européennes) a levé un obstacle historique.
- Voies de résidence portugaises : le visa de revenus passifs D7, le visa Digital Nomad et le Golden Visa récemment remanié (désormais axé sur les fonds et l'investissement culturel plutôt que sur l'immobilier résidentiel) continuent de susciter de l'intérêt, même si la voie du GV directement liée à l'achat immobilier a été fermée. Pour les acquéreurs cherchant à obtenir une résidence dans l'UE par des canaux légitimes, Madère, en tant que territoire portugais, demeure très pertinente.
Les risques
Aucune analyse de marché n'est complète sans une appréciation franche des risques.
- Tension sur les valorisations dans les emplacements de premier rang : certains prix demandés à Funchal supposent désormais des hypothèses d'appréciation future difficiles à justifier au regard des niveaux de revenus locaux ou des rendements locatifs. Un acquéreur achetant en haut de la fourchette des prix affichés, dans une micro-localisation saturée, supporte un risque de valorisation réel.
- Exposition à l'urbanisme et au PDM : le régime d'urbanisme de Madère est complexe et peut évoluer. Les biens à potentiel constructible sont fréquemment commercialisés à des prix qui présupposent la réalisation de ce potentiel. Une révision du PDM, des périodes de moratoire ou une reclassification du foncier peuvent altérer cette valeur de manière sensible. La due diligence sur le zonage n'est pas négociable.
- Liquidité : Madère est un marché de petite taille. Le vivier d'acquéreurs pour un bien à plus de 1,5 M€ est international et spécifique. Dans un contexte mondial d'aversion au risque, les délais de transaction s'allongent et la formation des prix devient moins prévisible. Les acquéreurs ne doivent pas présumer que Madère offre une liquidité comparable à celle de Lisbonne.
Les perspectives 2026
Selon nous, les moteurs structurels restent intacts. La rareté de l'offre est un fait géographique et réglementaire. L'intérêt des acquéreurs internationaux n'est pas un phénomène conjoncturel à Madère : il traduit un changement durable dans la façon dont les hauts revenus européens et nord-américains envisagent leur lieu de vie. L'accessibilité relative de l'île face à des destinations atlantiques comparables (Canaries, Açores, Algarve au Portugal continental) continue de retenir l'attention des acheteurs.
Dans le même temps, la meilleure valeur en 2026 ne se trouve pas dans les appartements de premier rang à Funchal, aux prix affichés au plus haut. Elle se trouve dans les biens où un acquéreur avisé, appuyé par une connaissance fine du marché local et une due diligence indépendante, peut déceler une valeur réelle : opportunités de rénovation dans des communes peu prospectées, terrains à potentiel constructible clair que le marché spéculatif n'a pas encore valorisés, ou biens de revente où la situation du vendeur ouvre une véritable marge de négociation.
Cette distinction entre « Madère en tant que marché » et « ce bien précis à ce prix précis » est précisément là où le conseil indépendant trouve sa valeur.
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