Calculadora de IMT para a Madeira: Discriminação do Imposto sobre a Transmissão de Imóveis 2026

O preço de compra diz-lhe o que paga ao vendedor. O custo de aquisição diz-lhe quanto custa, de facto, toda a transação, e é na diferença entre estes dois números que os compradores são mais frequentemente apanhados de surpresa. O IMT, o imposto português sobre a transmissão de imóveis, é a maior rubrica isolada. A Madeira aplica a sua própria tabela de escalões, que joga a favor do comprador.

O que é o IMT e como funciona

IMT significa Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Incide sobre toda a compra de imóveis em Portugal, seja residencial ou comercial, seja construção nova ou revenda. Recai inteiramente sobre o comprador e tem de ser liquidado antes da assinatura da escritura.

A base tributável é o maior de dois valores: o preço de compra indicado no contrato ou o VPT (valor patrimonial tributário) do imóvel, o seu valor fiscal oficial junto da Autoridade Tributária. Se está a comprar um ativo em dificuldades ou a negociar abaixo do valor de mercado, existe um risco real de o VPT exceder o seu preço. Nesse caso, o IMT é calculado sobre o VPT, e não sobre o que pagou. Verifique sempre a Caderneta Predial antes de apresentar uma proposta.

A estrutura de taxas é progressiva para imóveis residenciais, com tabelas distintas para habitação própria e para compras de segunda habitação ou investimento. No topo, a estrutura passa a escalões de taxa fixa. A discriminação completa do custo de aquisição dá o contexto sobre onde se situa o IMT face aos restantes custos de compra.

Porque é que o IMT da Madeira é mais baixo do que no continente

Esta é a parte que a maioria das calculadoras online ignora. A Madeira é uma Região Autónoma e, ao abrigo da Lei 21/90 (artigo único), os limiares dos escalões de IMT para as Regiões Autónomas são multiplicados por 1,25 relativamente ao continente. As taxas são idênticas (0%, 2%, 5%, 7%, 8%, mais os escalões fixos de topo de 6% e 7,5%), mas os escalões de valor são mais amplos. Isso significa que cada taxa se aplica a uma fatia maior do preço de compra antes de passar ao nível seguinte.

Numa habitação própria de 500 000 €, a diferença em 2026 é de cerca de 3 440 € a seu favor face a uma compra equivalente no continente. Num imóvel de 300 000 €, a poupança é menor mas ainda assim relevante. A calculadora acima usa as tabelas da Madeira em todos os cálculos.

Tabelas dos escalões de IMT da Madeira para 2026

Estas são as tabelas em vigor a partir de janeiro de 2026, conforme publicado no Ofício Circulado AT 40129/2026 na sequência do Orçamento do Estado para 2026 (Lei 73-A/2025). Os escalões foram atualizados em cerca de 2% face aos níveis de 2025.

Tabela IV: habitação própria (Habitação Própria e Permanente)

Valor até	Taxa marginal	Parcela a abater
€ 132,933	0%	nenhuma
€ 181,838	2%	€ 2,658.66
€ 247,934	5%	€ 8,113.80
€ 413,174	7%	€ 13,072.48
€ 826,228	8%	€ 17,204.22
€ 1,438,566	6% (fixa, valor total)	nenhuma
Acima de € 1,438,566	7.5% (fixa, valor total)	nenhuma

Tabela VI: segunda habitação ou investimento (residencial)

Valor até	Taxa marginal	Parcela a abater
€ 132,933	1%	nenhuma
€ 181,838	2%	€ 1,329.33
€ 247,934	5%	€ 6,784.47
€ 413,174	7%	€ 11,743.15
€ 792,414	8%	€ 15,874.89
€ 1,438,566	6% (fixa, valor total)	nenhuma
Acima de € 1,438,566	7.5% (fixa, valor total)	nenhuma

Como ler estas tabelas: Identifique o escalão em que o seu preço de compra se insere. IMT = preço × taxa marginal − parcela a abater. A parcela a abater garante que só paga a taxa marginal sobre a fatia acima do limiar inferior, e não sobre o valor total. Os dois escalões "fixos" de topo aplicam a taxa indicada ao preço de compra integral, sem dedução.

IMT Jovem: a isenção até aos 35 anos

Introduzido pelo DL 48-A/2024, o IMT Jovem é o benefício mais significativo disponível nas regras atuais. Se está a comprar a sua primeira habitação própria na Madeira e tem 35 anos ou menos à data da escritura, paga zero de IMT na compra (e os 0,8% de imposto de selo de aquisição são também dispensados) até um preço de compra de 413 174 €.

Acima desse limiar continua a aplicar-se um benefício parcial através da Tabela V: os primeiros 413 174 € permanecem isentos e apenas o excedente fica sujeito ao cálculo progressivo de 8%. Não há qualquer benefício acima de 826 228 €.

As condições são mais exigentes do que parecem à primeira vista. O comprador não pode ser atualmente proprietário, nem ter sido nos últimos três anos, de qualquer imóvel residencial, em qualquer lugar. O imóvel tem de ser ocupado como habitação própria no prazo de seis meses após a escritura. Se o comprador alterar posteriormente a afetação do imóvel, a isenção é recuperada (com exceções para venda, alteração significativa do agregado familiar ou mudança de trabalho a mais de 100 km). O benefício aplica-se a um comprador individual, não a uma estrutura societária.

Para compradores elegíveis, a poupança total num imóvel de 400 000 € ronda os 15 000 € a 18 000 €, combinando IMT e imposto de selo. É dinheiro a sério e vale a pena confirmá-lo cuidadosamente com um consultor fiscal antes de assumir que reúne as condições.

Taxas fixas de IMT: prédios rústicos e imóveis comerciais

As tabelas progressivas aplicam-se a prédios urbanos residenciais. Outras duas categorias usam taxas fixas definidas a nível nacional e não alteradas pela adaptação regional da Madeira:

• Prédios rústicos (terrenos agrícolas ou rústicos): 5% sobre o preço de compra integral.
• Outros prédios urbanos (unidades comerciais, escritórios, lotes urbanos, garagens compradas separadamente): 6,5% sobre o preço de compra integral.

Se está a comprar um imóvel que abrange várias categorias, como uma quinta com terreno agrícola anexo ou um edifício com espaço comercial no rés do chão, é a classificação de cada componente na Caderneta Predial que determina que taxa se aplica a cada parte. Um consultor independente ou o seu advogado deve confirmar a discriminação antes de apresentar uma proposta.

Imposto de selo

O Imposto de Selo sobre a aquisição do imóvel é fixado em 0,8% da base tributável (a mesma lógica do máximo entre preço e VPT do IMT). Não há escala progressiva, não há variação regional e (com a única exceção das compras elegíveis para o IMT Jovem dentro do escalão isento) não há isenção. Numa compra de 500 000 € são 4 000 € pagos juntamente com o IMT antes da escritura.

Se está a contrair um crédito, aplica-se um segundo encargo de imposto de selo sobre o financiamento: 0,6% do montante financiado para empréstimos com prazo de cinco anos ou mais, 0,5% para prazos de um a cinco anos. Num crédito de 350 000 € a 25 anos, são 2 100 €. Não é enorme, mas deve constar do orçamento desde o início, e é um custo que muitos compradores esquecem ao comparar aquisições a pronto e financiadas.

Emolumentos notariais e de registo predial

São taxas fixas ao abrigo do sistema tarifário Casa Pronta (Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, DL 322-A/2001) e não variam com o preço de compra. Uma compra a pronto, que cobre a escritura e o registo de aquisição, custa aproximadamente 375 €. Uma compra financiada, que acrescenta a escritura do crédito e o respetivo registo, ronda os 700 € a 750 €. Os mesmos valores aplicam-se quer compre por 200 000 € quer por 2 000 000 €.

Alguns compradores optam por um cartório notarial privado em vez do serviço estatal de balcão único. Isto pode acrescentar 150 € a 400 € em honorários profissionais e é por vezes preferido em transações complexas ou de grande dimensão, mas não altera a componente obrigatória de registo.

O fator VPT: quando a base tributável excede o seu preço

O VPT (valor patrimonial tributário) é o valor fiscal oficial atribuído a cada imóvel pela Autoridade Tributária e inscrito na Caderneta Predial. É calculado por uma fórmula que considera a localização, a área, a qualidade e a idade, e é reavaliado periodicamente.

Para a maioria dos imóveis residenciais de revenda a preços de mercado, o VPT fica abaixo do preço de compra. O IMT e o imposto de selo são então calculados sobre o preço. Mas se está a comprar numa situação de dificuldade, em leilão, a um vendedor motivado, ou a negociar um desconto significativo, é perfeitamente possível que o VPT seja superior ao que acordou pagar. Nesse caso, ambos os impostos são calculados sobre o VPT, e não sobre o seu preço.

A implicação prática: antes de apresentar uma proposta sobre qualquer imóvel, peça ao vendedor ou ao seu advogado a Caderneta Predial atual e verifique o VPT. Se este exceder de forma significativa o preço pedido, essa diferença tem de refletir-se no seu planeamento fiscal.

Construção nova: aplica-se IMT, não IVA

Um equívoco persistente entre os compradores internacionais é o de que comprar uma unidade nova a um promotor implica pagar 23% de IVA sobre o preço. Isto é incorreto para imóveis residenciais em Portugal.

A venda de um imóvel residencial novo está isenta de IVA ao abrigo do artigo 9.º, n.º 30 do Código do IVA, precisamente por ser uma operação sujeita a IMT. O comprador paga IMT sobre o preço de compra (usando as mesmas tabelas acima) mais 0,8% de imposto de selo. Não há 23% ou 6% de IVA sobre o preço de compra como rubrica.

O IVA da construção, pago entre o promotor e o seu construtor sobre materiais e serviços, está incorporado no preço que paga, mas não é um imposto suportado diretamente pelo comprador. O único cenário em que um comprador residencial enfrenta IVA diretamente é uma renúncia à isenção voluntária ao abrigo do DL 21/2007, que se aplica a transações de imóveis comerciais entre entidades registadas para efeitos de IVA. Não é relevante para compras residenciais correntes na Madeira.

Três cenários trabalhados

Os cálculos seguintes usam as tabelas da Madeira de 2026 e pressupõem que o preço de compra é igual ao VPT em todos os casos.

O Cenário C é o número que costuma travar os compradores a meio. Um comprador elegível com menos de 35 anos que adquire uma habitação própria por 380 000 € paga pouco mais de 4 000 € no total de custos de aquisição, ao passo que a mesma compra aos 42 anos custaria mais de 18 000 € só em impostos e taxas. Se está próximo do limite de idade ou do limiar de preço, o momento da compra pode ter um peso considerável.

Para o panorama completo de todos os custos, incluindo honorários de consultoria e de avaliação, e a questão mais ampla de como se estrutura uma compra na Madeira do NIF à escritura, esses artigos cobrem os restantes passos. Os compradores que se mudam ao abrigo do regime fiscal IFICI devem também confirmar com um consultor fiscal português se a sua situação fiscal afeta a avaliação da elegibilidade para o IMT Jovem.

Para compras acima de 1 438 566 €, o escalão fixo de 7,5% aplica-se a todo o preço. Em 2 000 000 € são 150 000 € só de IMT. Se a escala do investimento o justificar, pode valer a pena ponderar a via do Golden Visa através de investimento em fundos a par da aquisição direta de imóvel.

Este artigo constitui informação geral, não aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. Os escalões de IMT têm por base o Ofício Circulado AT 40129/2026 e são reconfirmados todos os meses de janeiro, quando a Autoridade Tributária publica as tabelas atualizadas. Circunstâncias individuais como o estatuto de residência, o VPT, a classificação do imóvel e o histórico de propriedade anterior afetam a carga fiscal final. Recorra a um advogado e consultor fiscal portugueses qualificados antes de agir com base em qualquer valor aqui apresentado.