Comprar imóvel na Madeira sendo estrangeiro é perfeitamente exequível e, em muitos aspetos, mais simples do que noutros mercados europeus. Mas o processo tem etapas específicas que apanham desprevenidos os compradores que chegam sem preparação. Este guia conduz o leitor por cada fase, do primeiro contacto à assinatura da escritura notarial.
Etapa 1: Obter o NIF (Número de Identificação Fiscal)
Antes de poder fazer seja o que for em Portugal, seja abrir conta bancária, assinar um contrato ou pagar o imposto sobre a transmissão do imóvel, precisa de um NIF. É o número de identificação fiscal do contribuinte em Portugal. Enquanto não residente, pode obtê-lo em qualquer serviço de Finanças com o passaporte. O processo costuma demorar menos de uma hora. Se não for residente na UE, terá de nomear um representante fiscal português. O seu consultor ou advogado pode tratar disso.
Etapa 2: Abrir conta bancária portuguesa
Vai precisar de uma conta bancária local para pagar o sinal, os impostos e o eventual preço de compra. A maioria dos grandes bancos portugueses opera na Madeira: o Millennium BCP, o Novo Banco, a Caixa Geral de Depósitos e o Santander são os mais acessíveis para não residentes. Leve o passaporte, comprovativo de morada, NIF e prova de rendimentos ou de fundos. Alguns bancos permitem a abertura de conta através de candidatura digital, mas, para não residentes, uma deslocação ao balcão costuma ser mais rápida.
Etapa 3: Definir os critérios de procura e contratar um consultor independente
Esta é a etapa que a maioria dos compradores salta e onde têm origem os erros mais dispendiosos. Em Portugal, os mediadores imobiliários estão legalmente obrigados a representar o vendedor. Não têm qualquer dever fiduciário para consigo, enquanto comprador. Um consultor independente do comprador trabalha em exclusivo no seu interesse: identifica imóveis que correspondem ao seu briefing (incluindo fora do mercado), faz a triagem técnica e jurídica prévia e negoceia em seu nome. Contratá-lo antes de começar as visitas protege-o em todas as fases seguintes.
Etapa 4: Due diligence do imóvel e verificação do PDM
Antes de qualquer proposta, confronte o imóvel com o Plano Diretor Municipal da Madeira (PDM), o instrumento de ordenamento municipal que define o que pode ser construído, ampliado ou alterado em cada parcela. Um imóvel que parece edificável no terreno pode situar-se numa zona condicionada (RAN, REN, património cultural, proteção ecológica) que impede a construção. O seu consultor deve analisar a caderneta predial, a certidão de teor e quaisquer licenças existentes ou ónus pendentes na Conservatória do Registo Predial.
Etapa 5: Apresentar uma proposta e negociar
Na Madeira, as propostas são, em regra, verbais de início e depois confirmadas por escrito. Os preços anunciados raramente são fixos: uma negociação estruturada, sustentada em dados de transações comparáveis, costuma alcançar um preço de compra mais baixo. O seu consultor deve liderar este processo. Acordados o preço e as condições, as partes avançam para o contrato-promessa.
Etapa 6: Assinar o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)
O CPCV é um contrato-promessa juridicamente vinculativo que fixa o preço acordado, o montante do sinal, o prazo de conclusão e quaisquer condições suspensivas (como a aprovação do crédito ou obras de reparação). O comprador costuma pagar um sinal de 10% a 20% nesta fase. Se o comprador desistir posteriormente, perde o sinal. Se for o vendedor a desistir, terá de devolver o sinal em dobro. O CPCV deve ser revisto pelo seu advogado independente antes da assinatura.
Etapa 7: Tratar do financiamento ou transferir os fundos
Se está a comprar com recurso a crédito habitação, é agora o momento de finalizar o processo. Os bancos portugueses exigem uma avaliação bancária do imóvel como condição da proposta de crédito. Se está a comprar com fundos provenientes do estrangeiro, assegure-se de que o seu banco concluiu a transferência e de que consegue comprovar a origem dos fundos, uma exigência da legislação portuguesa de prevenção do branqueamento de capitais, que será verificada na fase notarial.
Etapa 8: Pagar o IMT e o Imposto do Selo
Antes da conclusão, tem de pagar o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o imposto português sobre a transmissão de imóveis, e o Imposto do Selo (atualmente 0,8% do preço de compra). As taxas de IMT variam consoante o valor do imóvel, a finalidade (habitação própria ou investimento) e o facto de o comprador ser residente na UE ou fora dela. O seu advogado calculará os montantes exatos e fornecerá a referência de pagamento. Ambos os impostos têm de ser pagos antes de a escritura notarial poder ser assinada.
Etapa 9: Assinar a Escritura de Compra e Venda
A escritura é o ato notarial final que transfere a propriedade. É assinada perante um notário, na presença do comprador e do vendedor (ou dos seus representantes legais, caso atuem por procuração). O notário verifica toda a documentação, confirma que os impostos foram pagos e regista a transmissão. Sai com uma cópia certificada da escritura; o notário transmite o registo à Conservatória do Registo Predial. A propriedade passa formalmente a ser sua.
O que a maioria dos compradores deixa escapar
As etapas acima são simples isoladamente. O que faz tropeçar os compradores é a articulação entre elas: um NIF obtido sem representante fiscal que mais tarde gera complicações fiscais; um CPCV assinado antes de uma verificação do PDM revelar uma restrição à construção; uma proposta aceite antes de a caderneta predial mostrar um ónus pendente. Cada uma destas situações é evitável com a devida due diligence, e cada uma fica muito mais cara de resolver depois do que de prevenir.
Um consultor independente do comprador não substitui o seu advogado. Trabalha a par do apoio jurídico para garantir que as dimensões comercial, técnica e estratégica da aquisição estão sólidas antes de começar a documentação legal.
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