A maioria dos compradores chega com um número em mente: o preço do imóvel. Poucos chegam com o segundo número, o custo de o adquirir. É na diferença entre os dois que as transações entram em dificuldades, porque raramente é pequena e quase nunca é opcional.
Este é o retrato completo para 2026. Os valores aqui são indicativos e arredondados, e a Madeira aplica taxas regionais próprias que diferem das de Portugal continental. Trate cada número como uma estimativa de planeamento, não como um orçamento.
Os dois números que os compradores confundem
O preço pedido é o que paga ao vendedor. O custo de aquisição é o que paga a todos os outros para tornar a compra legal e definitiva: ao Estado, ao notário, à conservatória e aos seus consultores profissionais.
Num imóvel na ordem dos 500 000 €, esse segundo valor situa-se normalmente entre 30 000 € e 40 000 €. Não é um erro de arredondamento. É uma rubrica que pertence ao orçamento desde o primeiro dia, ao lado do sinal e do próprio preço.
O IMT, o maior custo isolado
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é o imposto português sobre a transmissão de imóveis e o mais pesado dos custos de aquisição. É calculado segundo uma escala progressiva, e a taxa aplicável depende do valor do imóvel, de este se destinar a habitação própria ou ser detido como investimento, e da sua situação de residência.
Para habitação própria na ordem dos 500 000 €, o IMT em 2026 ronda normalmente os 28 000 € a 30 000 € na escala do continente. Um imóvel comprado como segunda habitação ou investimento enquadra-se num escalão ligeiramente diferente e tende a sair marginalmente mais alto. A escala regional da Madeira situa-se geralmente abaixo do valor do continente, o que é uma das razões pelas quais o número exato deve ser confirmado para o imóvel concreto e o comprador concreto.
O ponto que importa é estrutural: o IMT não é negociável, é devido antes da escritura, e é calculado sobre o mais elevado de entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário do imóvel. Um imóvel com preço inferior ao seu valor patrimonial é tributado sobre o valor patrimonial, não sobre o preço.
Imposto do Selo, notário e registo
O Imposto do Selo é cobrado à taxa de 0,8 por cento do preço de compra. Sobre 500 000 € são 4 000 €. É fixo, previsível, e pago juntamente com o IMT antes da escritura.
Os honorários notariais e os custos da Conservatória do Registo Predial são mais reduzidos e em grande medida padronizados, situando-se normalmente entre 1 200 € e 2 000 € no conjunto para uma transação desta dimensão. Cobrem a escritura em si e o registo da sua propriedade.
Os custos que ninguém discrimina
Os honorários profissionais são a variável que os compradores mais frequentemente esquecem. O aconselhamento jurídico independente para uma compra desta dimensão ronda habitualmente um a um e meio por cento do preço, mais IVA. Se contratar um consultor do comprador, uma vistoria ou um representante fiscal, esses acrescem.
São também os custos que mais fiavelmente se pagam a si próprios. Um problema de titularidade detetado antes do contrato-promessa é uma negociação; o mesmo problema detetado depois da escritura é um litígio. A representação independente do comprador existe precisamente para manter essa distinção do lado certo da linha.
Um exemplo trabalhado sobre 500 000 €
Reunindo tudo para habitação própria a 500 000 €, os custos de aquisição apresentam-se aproximadamente assim:
- IMT (imposto sobre transmissões): cerca de 28 000 € a 30 000 €, indicativo, sujeito à escala regional e ao valor patrimonial tributário
- Imposto do Selo: 4 000 € (0,8 por cento)
- Notário e registo: aproximadamente 1 200 € a 2 000 €
- Honorários jurídicos e de consultoria: a partir de cerca de 5 000 € mais IVA, consoante o âmbito
Isto corresponde a cerca de 38 000 € a 41 000 € acima do preço. Detido como investimento em vez de habitação, a componente do IMT desloca-se para cima e o total acompanha-a. O contorno geral, seis a oito por cento, mantém-se em ambos os casos. Para o detalhe fiscal específico da sua compra, as nossas perguntas frequentes descrevem o enquadramento do IMT, e um consultor fiscal português deve confirmar os valores.
Saber o número antecipadamente muda tudo
Conhecer o custo total antes de fazer uma proposta muda a negociação. Diz-lhe quanto o imóvel lhe custa de facto, e não quanto custa no papel, e isso informa o preço que está disposto a apresentar. O mesmo cálculo pertence também ao contexto mais amplo de como funciona o processo de compra, do NIF à escritura.
Sabê-lo depois de o CPCV estar assinado não muda nada. O sinal está comprometido, o preço está fixado, e os impostos são o que são. Exceto as suas opções. Essas, muda-as consideravelmente.
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Inicie uma conversa privadaEste artigo constitui informação geral, não aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. As taxas e os limiares fiscais reportam-se a 2026 e estão sujeitos a alteração. As circunstâncias individuais variam; consulte um advogado e um consultor fiscal portugueses qualificados antes de agir com base em qualquer valor aqui apresentado.