Consultor Imobiliário Independente vs Agente Imobiliário: Qual a Diferença em Portugal?

A maioria dos compradores internacionais chega à Madeira a pressupor que o agente que lhes mostra os imóveis trabalha no interesse deles. Em Portugal, esse pressuposto é falso, e custa aos compradores dinheiro, tempo e, por vezes, bastante mais do que isso.

A posição jurídica do agente imobiliário em Portugal

Em Portugal, os mediadores imobiliários licenciados atuam ao abrigo de um contrato de mediação imobiliária celebrado com o vendedor. A sua obrigação legal e contratual é para com o vendedor: obter o preço mais elevado possível dentro do prazo pretendido pelo vendedor. Isto não é uma crítica aos agentes individualmente, é apenas a estrutura do mercado. A comissão do agente é, por norma, paga pelo vendedor e calculada como uma percentagem do preço de venda. Um preço de venda mais alto significa uma comissão mais alta.

O agente que lhe mostra um imóvel não é o seu consultor. É o representante do vendedor.

O que um consultor independente do comprador faz de forma diferente

Um consultor imobiliário independente, ou consultor do comprador, é contratado por e trabalha exclusivamente para o comprador. O seu mandato é encontrar o imóvel certo para o seu briefing, ao preço certo, com a devida diligência adequada. Não existe qualquer incentivo estrutural para empurrar um preço mais alto ou para o orientar para um imóvel que, por acaso, gera a comissão mais elevada. O seu interesse financeiro está alinhado com o seu.

Na prática, isto significa:

• Acesso ao mercado: Um consultor do comprador pesquisa todo o mercado, incluindo imóveis off-market que nunca aparecem nos portais de anúncios. Não se limita à carteira da sua própria agência.
• Análise prévia: Antes de visitar um imóvel, um bom consultor consulta a caderneta predial, verifica o zonamento do PDM, sinaliza quaisquer ónus ou problemas estruturais pendentes e identifica tudo o que possa afetar o valor ou o licenciamento.
• Negociação: O consultor negoceia o preço e as condições com base em dados de transações comparáveis, não em preços pedidos. Não tem qualquer incentivo para preservar a posição do vendedor.
• Coordenação: Coordena todo o processo, advogado, notário, representante fiscal, vistoria, para que não tenha de reunir estes elementos por conta própria e à distância.

Precisa de um consultor e de um advogado?

Sim. Desempenham funções distintas. O advogado trata da dimensão jurídica da transação: pesquisas de registo, minutas de contratos, conformidade regulamentar, aconselhamento fiscal e a escritura notarial. Um consultor independente do comprador trata das dimensões comercial, estratégica e operacional: encontrar o imóvel certo, validar o preço, gerir a devida diligência e manter o processo em andamento. Os dois trabalham em paralelo, não em concorrência.

Alguns compradores tentam apoiar-se no agente do vendedor para conduzir o processo. Isto resulta, com frequência, em pagar preços acima do mercado, falhar etapas de devida diligência e descobrir, após a compra, que um imóvel tem restrições de licenciamento, problemas estruturais ou ónus pendentes que não foram divulgados.

Quando faz sentido recorrer a um consultor do comprador?

Para qualquer compra de imóvel acima de cerca de 200.000 €, o custo de um consultor independente é, normalmente, uma fração do que uma negociação estruturada poupa. Para além do preço, o valor está na proteção: saber que alguém com conhecimento do mercado local, capacidade na língua portuguesa e responsabilidade profissional zela pelos seus interesses em cada fase do processo.

Na Madeira em particular, o mercado é opaco face ao Portugal continental. Uma parte significativa dos melhores imóveis transaciona-se off-market. As restrições do PDM afetam muito mais terrenos do que a maioria dos compradores imagina. E o processo legal, embora simples em princípio, tem etapas específicas em que os compradores mal informados cometem, com regularidade, erros dispendiosos.

O que faz a Madeira Compass

Somos uma consultoria independente do comprador. Trabalhamos exclusivamente com compradores e quem se reloca, não detemos mandatos de imóveis e não representamos vendedores. O nosso trabalho começa antes da sua primeira visita e prolonga-se até à assinatura da escritura notarial. Se está a ponderar uma compra na Madeira e quer perceber exatamente o que fazemos e como somos remunerados, inicie uma conversa, sem qualquer compromisso.