La maggior parte degli acquirenti internazionali arriva a Madeira dando per scontato che l'agente che mostra loro gli immobili stia lavorando nel loro interesse. In Portogallo questa convinzione è sbagliata, e costa agli acquirenti denaro, tempo e, a volte, ben più di questo.
La posizione giuridica dell'agente immobiliare in Portogallo
In Portogallo, gli agenti immobiliari abilitati (mediadores imobiliários) operano in base a un mandato di mediazione (contrato de mediação imobiliária) che viene firmato con il venditore. Il loro obbligo legale e contrattuale è verso il venditore: ottenere il prezzo più alto possibile entro i tempi preferiti dal venditore stesso. Non è una critica ai singoli agenti, è semplicemente la struttura del mercato. La provvigione dell'agente è di norma pagata dal venditore ed è calcolata come percentuale del prezzo di vendita. Un prezzo di vendita più alto significa una provvigione più alta.
Un agente che ti mostra un immobile non è il tuo consulente. È il rappresentante del venditore.
Cosa fa diversamente un consulente indipendente dell'acquirente
Un consulente immobiliare indipendente, o consulente dell'acquirente, è incaricato dall'acquirente e lavora esclusivamente per lui. Il suo mandato è trovare l'immobile giusto secondo le tue esigenze, al prezzo giusto, con la giusta due diligence. Non esiste alcun incentivo strutturale a spingere su un prezzo più alto o a orientarti verso un immobile che per caso porta la provvigione più elevata. Il suo interesse economico è allineato con il tuo.
In pratica, questo significa:
- Accesso al mercato: Un consulente dell'acquirente esplora l'intero mercato, comprese le proprietà off-market che non compaiono mai sui portali di annunci. Non è limitato all'offerta della propria agenzia.
- Verifica preliminare: Prima che tu visiti un immobile, un buon consulente esamina la caderneta predial, controlla la zonizzazione del PDM, segnala eventuali oneri pendenti o problemi strutturali e individua qualsiasi elemento che possa incidere sul valore o sulla destinazione urbanistica.
- Negoziazione: Il consulente negozia prezzo e condizioni sulla base di dati di transazioni comparabili, non dei prezzi richiesti. Non ha alcun interesse a preservare la posizione del venditore.
- Coordinamento: Coordina l'intero processo, avvocato, notaio, rappresentante fiscale, perizia, così non sei tu a mettere insieme questi elementi da lontano.
Servono sia un consulente sia un avvocato?
Sì. Svolgono funzioni diverse. Un avvocato (advogado) gestisce la dimensione legale della transazione: verifiche di titolarità, bozze dei contratti, conformità normativa, consulenza fiscale e l'atto notarile. Un consulente immobiliare indipendente gestisce le dimensioni commerciale, strategica e operativa: trovare l'immobile giusto, validare il prezzo, gestire la due diligence e far avanzare il processo. I due lavorano in parallelo, non in concorrenza.
Alcuni acquirenti cercano di affidarsi all'agente del venditore per gestire il processo. Il risultato, di regola, è pagare prezzi superiori a quelli di mercato, saltare passaggi della due diligence e scoprire dopo l'acquisto che un immobile presenta vincoli urbanistici, problemi strutturali oppure oneri pendenti che non erano stati dichiarati.
Quando ha senso rivolgersi a un consulente dell'acquirente?
Per qualsiasi acquisto immobiliare oltre i 200.000 € circa, il costo di un consulente indipendente è di norma una frazione di ciò che una negoziazione strutturata permette di risparmiare. Al di là del prezzo, il valore sta nella tutela: sapere che qualcuno con conoscenza del mercato locale, padronanza del portoghese e responsabilità professionale sta proteggendo i tuoi interessi in ogni fase del processo.
A Madeira in particolare, il mercato è opaco rispetto al Portogallo continentale. Una quota significativa dei migliori immobili viene scambiata off-market. I vincoli del PDM riguardano molti più terreni di quanto la maggior parte degli acquirenti immagini. E il processo legale, per quanto lineare in linea di principio, presenta passaggi specifici in cui gli acquirenti non informati commettono abitualmente errori costosi.
Cosa fa Madeira Compass
Siamo una società di consulenza indipendente per l'acquirente. Lavoriamo esclusivamente con acquirenti e chi si trasferisce, non deteniamo alcun mandato immobiliare e non rappresentiamo venditori. Il nostro lavoro inizia prima della tua prima visita e prosegue fino alla firma dell'atto notarile. Se stai valutando un acquisto a Madeira e vuoi capire esattamente cosa facciamo e come veniamo retribuiti, avvia una conversazione, senza alcun impegno.
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