Die meisten internationalen Käufer kommen mit der Annahme nach Madeira, dass der Makler, der ihnen Objekte zeigt, in ihrem Interesse arbeitet. In Portugal ist diese Annahme falsch, und sie kostet Käufer Geld, Zeit und gelegentlich noch weit mehr als das.
Die rechtliche Stellung eines Immobilienmaklers in Portugal
In Portugal handeln lizenzierte Immobilienmakler (mediadores imobiliários) auf Grundlage eines Maklervertrags (contrato de mediação imobiliária), der mit dem Verkäufer geschlossen wird. Ihre rechtliche und vertragliche Verpflichtung gilt dem Verkäufer: den höchstmöglichen Preis innerhalb des vom Verkäufer gewünschten Zeitrahmens zu erzielen. Das ist keine Kritik an einzelnen Maklern, sondern schlicht die Struktur des Marktes. Die Provision des Maklers wird in der Regel vom Verkäufer gezahlt und als Prozentsatz des Verkaufspreises berechnet. Ein höherer Verkaufspreis bedeutet eine höhere Provision.
Ein Makler, der Ihnen ein Objekt zeigt, ist nicht Ihr Berater. Er ist der Vertreter des Verkäufers.
Was ein unabhängiger Käuferberater anders macht
Ein unabhängiger Immobilienberater, auch Käuferberater genannt, wird ausschließlich vom Käufer beauftragt und arbeitet allein für ihn. Sein Auftrag: das passende Objekt für Ihr Anforderungsprofil zu finden, zum richtigen Preis und mit der nötigen Due Diligence. Es gibt keinen strukturellen Anreiz, einen höheren Preis durchzusetzen oder Sie zu einem Objekt zu lenken, das zufällig die höchste Provision trägt. Sein finanzielles Interesse ist mit Ihrem deckungsgleich.
In der Praxis bedeutet das:
- Marktzugang: Ein Käuferberater durchsucht den gesamten Markt, einschließlich Off-Market-Objekten, die nie auf Immobilienportalen erscheinen. Er ist nicht auf den Bestand der eigenen Agentur beschränkt.
- Vorprüfung: Bevor Sie ein Objekt besichtigen, prüft ein guter Berater die caderneta predial, kontrolliert die PDM-Zonierung, weist auf etwaige offene Belastungen oder bauliche Mängel hin und erkennt alles, was Wert oder Bebauung beeinflussen könnte.
- Verhandlung: Der Berater verhandelt Preis und Konditionen anhand vergleichbarer Transaktionsdaten, nicht anhand von Angebotspreisen. Er hat keinen Anreiz, die Position des Verkäufers zu wahren.
- Koordination: Er koordiniert den gesamten Ablauf (Anwalt, Notar, Steuervertreter, Gutachten), sodass Sie diese Elemente nicht selbst und aus der Ferne zusammenfügen müssen.
Brauchen Sie sowohl einen Berater als auch einen Anwalt?
Ja. Sie erfüllen unterschiedliche Funktionen. Ein Anwalt (advogado) übernimmt die rechtliche Dimension der Transaktion: Eigentumsprüfung, Vertragsentwürfe, regulatorische Compliance, Steuerberatung und die notarielle Beurkundung. Ein unabhängiger Käuferberater übernimmt die kommerzielle, strategische und operative Dimension: das passende Objekt finden, den Preis validieren, die Due Diligence steuern und den Prozess in Bewegung halten. Beide arbeiten parallel, nicht in Konkurrenz.
Manche Käufer versuchen, sich beim Ablauf auf den Makler des Verkäufers zu verlassen. Das führt regelmäßig dazu, dass über dem Marktwert bezahlt wird, Due-Diligence-Schritte ausgelassen werden und sich nach dem Kauf herausstellt, dass ein Objekt Bebauungsbeschränkungen, bauliche Probleme oder offene Belastungen aufweist, die nicht offengelegt wurden.
Wann ist der Einsatz eines Käuferberaters sinnvoll?
Bei jedem Immobilienkauf über etwa 200.000 € liegen die Kosten eines unabhängigen Beraters in der Regel bei einem Bruchteil dessen, was eine strukturierte Verhandlung einspart. Über den Preis hinaus liegt der Wert im Schutz: in der Gewissheit, dass jemand mit lokaler Marktkenntnis, portugiesischen Sprachkenntnissen und beruflicher Verantwortung in jeder Phase des Prozesses Ihre Interessen wahrt.
Auf Madeira ist der Markt im Vergleich zum portugiesischen Festland besonders intransparent. Ein erheblicher Teil der besten Objekte wechselt off-market den Besitzer. PDM-Beschränkungen betreffen weit mehr Grundstücke, als die meisten Käufer vermuten. Und der rechtliche Ablauf ist im Prinzip zwar unkompliziert, hat aber bestimmte Schritte, bei denen uninformierte Käufer regelmäßig kostspielige Fehler machen.
Was Madeira Compass leistet
Wir sind eine unabhängige Käuferberatung. Wir arbeiten ausschließlich mit Käufern und Zuziehenden, halten keine Immobilienmandate und vertreten keine Verkäufer. Unsere Arbeit beginnt vor Ihrer ersten Besichtigung und reicht bis zur notariellen Beurkundung. Wenn Sie einen Kauf auf Madeira erwägen und genau verstehen möchten, was wir tun und wie wir vergütet werden, beginnen Sie ein Gespräch, ganz unverbindlich.
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