Als Ausländer auf Madeira Immobilien zu kaufen, ist durchaus machbar und in mancher Hinsicht unkomplizierter als in anderen europäischen Märkten. Doch der Ablauf hat bestimmte Schritte, an denen unvorbereitete Käufer scheitern. Dieser Leitfaden führt Sie durch jede Phase, von der ersten Anfrage bis zur Unterzeichnung der notariellen Urkunde.
Schritt 1: NIF beantragen (Número de Identificação Fiscal)
Bevor Sie in Portugal überhaupt etwas tun können, also ein Bankkonto eröffnen, einen Vertrag unterschreiben oder die Grunderwerbsteuer zahlen, benötigen Sie eine NIF. Das ist die portugiesische Steuernummer. Als Nichtansässiger erhalten Sie sie in jedem Finanças-Amt mit Vorlage des Reisepasses. Der Vorgang dauert in der Regel weniger als eine Stunde. Wenn Sie nicht in der EU ansässig sind, müssen Sie einen portugiesischen Steuervertreter benennen. Ihr Berater oder Anwalt kann dies veranlassen.
Schritt 2: Portugiesisches Bankkonto eröffnen
Sie brauchen ein lokales Bankkonto, um die Anzahlung, die Steuern und den späteren Kaufpreis zu zahlen. Die meisten großen portugiesischen Banken sind auf Madeira vertreten: Millennium BCP, Novo Banco, Caixa Geral de Depósitos und Santander sind für Nichtansässige am leichtesten zugänglich. Bringen Sie Reisepass, Adressnachweis, NIF sowie einen Nachweis über Einkommen oder Vermögen mit. Einige Banken erlauben die Kontoeröffnung über einen digitalen Antrag, doch für Nichtansässige ist der Besuch einer Filiale meist schneller.
Schritt 3: Suchkriterien festlegen und einen unabhängigen Berater hinzuziehen
Diesen Schritt überspringen die meisten Käufer, und genau hier entstehen die kostspieligsten Fehler. In Portugal sind Immobilienmakler gesetzlich verpflichtet, den Verkäufer zu vertreten. Ihnen gegenüber, dem Käufer, besteht keine Treuepflicht. Ein unabhängiger Käuferberater arbeitet ausschließlich in Ihrem Interesse: Er findet Objekte, die Ihren Vorgaben entsprechen (auch außerhalb des Marktes), führt die technische und rechtliche Vorprüfung durch und verhandelt in Ihrem Namen. Wer einen solchen Berater vor den ersten Besichtigungen einbindet, ist in jeder folgenden Phase abgesichert.
Schritt 4: Due Diligence der Immobilie und PDM-Prüfung
Vor jedem Angebot ist die Immobilie anhand des Plano Diretor Municipal (PDM) zu prüfen, des kommunalen Planungsrahmens, der regelt, was auf einem Grundstück gebaut, erweitert oder verändert werden darf. Eine Immobilie, die vor Ort bebaubar wirkt, kann in einer Schutzzone liegen (RAN, REN, Kulturerbe, ökologischer Schutz), die eine Bebauung ausschließt. Ihr Berater sollte die caderneta predial (Auszug aus dem Liegenschaftskataster), die certidão de teor (Grundbuchbescheinigung) sowie bestehende Genehmigungen oder offene Belastungen bei der Conservatória do Registo Predial prüfen.
Schritt 5: Ein Angebot abgeben und verhandeln
Angebote werden auf Madeira zunächst meist mündlich gemacht und anschließend schriftlich bestätigt. Listenpreise sind selten fix: Eine strukturierte Verhandlung, gestützt auf Daten vergleichbarer Transaktionen, führt in der Regel zu einem niedrigeren Kaufpreis. Diesen Prozess sollte Ihr Berater steuern. Sind Preis und Bedingungen vereinbart, gehen die Parteien zum Vorvertrag über.
Schritt 6: Den Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) unterzeichnen
Der CPCV ist ein rechtsverbindlicher Vorvertrag, der den vereinbarten Preis, die Höhe der Anzahlung, den Zeitplan bis zum Abschluss und etwaige aufschiebende Bedingungen (etwa Hypothekenzusage oder Sanierungsarbeiten) festlegt. Der Käufer zahlt in dieser Phase üblicherweise eine Anzahlung von 10 bis 20 %. Tritt der Käufer später zurück, verfällt die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte der Anzahlung erstatten. Der CPCV sollte vor der Unterzeichnung von Ihrem unabhängigen Anwalt geprüft werden.
Schritt 7: Finanzierung regeln oder Mittel überweisen
Wenn Sie mit einer Hypothek kaufen, ist jetzt der Zeitpunkt, Ihren Antrag abzuschließen. Portugiesische Banken verlangen als Voraussetzung für das Hypothekenangebot eine Immobilienbewertung (avaliação bancária). Kaufen Sie mit Mitteln aus dem Ausland, stellen Sie sicher, dass Ihre Bank die Überweisung freigegeben hat und Sie die Herkunft der Mittel nachweisen können. Das verlangen die portugiesischen Geldwäschevorschriften und wird beim Notartermin geprüft.
Schritt 8: IMT und Stempelsteuer zahlen
Vor dem Abschluss müssen Sie die Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), die portugiesische Grunderwerbsteuer, sowie die Imposto do Selo (Stempelsteuer, derzeit 0,8 % des Kaufpreises) entrichten. Die IMT-Sätze richten sich nach dem Immobilienwert, der Nutzung (Erstwohnsitz vs. Kapitalanlage) und danach, ob der Käufer in der EU oder außerhalb ansässig ist. Ihr Anwalt berechnet die genauen Beträge und stellt die Zahlungsreferenz bereit. Beide Steuern sind zu zahlen, bevor die notarielle Urkunde unterzeichnet werden kann.
Schritt 9: Die Escritura de Compra e Venda unterzeichnen
Die escritura ist die abschließende notarielle Urkunde, die das Eigentum überträgt. Sie wird vor einem Notar (notário) im Beisein von Käufer und Verkäufer unterzeichnet (oder ihrer rechtlichen Vertreter, sofern eine Vollmacht vorliegt). Der Notar prüft sämtliche Unterlagen, bestätigt die Zahlung der Steuern und lässt die Übertragung registrieren. Sie verlassen den Termin mit einer beglaubigten Abschrift der Urkunde; der Notar übermittelt die Eintragung an die Conservatória do Registo Predial. Das Eigentum ist damit förmlich Ihres.
Was die meisten Käufer übersehen
Die genannten Schritte sind für sich genommen unkompliziert. Was Käufer scheitern lässt, ist ihr Zusammenspiel: eine ohne Steuervertreter beantragte NIF, die später steuerliche Komplikationen schafft; ein CPCV, der unterzeichnet wird, bevor eine PDM-Prüfung eine Baubeschränkung aufdeckt; ein angenommenes Angebot, bevor die caderneta predial eine offene Belastung zeigt. Jeder dieser Fälle lässt sich mit sorgfältiger Due Diligence vermeiden, und jeder kostet im Nachhinein weit mehr an Aufwand als seine Verhütung.
Ein unabhängiger Käuferberater ersetzt nicht Ihren Anwalt. Er arbeitet an der Seite des Rechtsbeistands, um sicherzustellen, dass die kaufmännischen, technischen und strategischen Aspekte des Erwerbs solide sind, bevor die juristische Abwicklung beginnt.
Denken Sie über einen Immobilienkauf auf Madeira nach?
Beginnen Sie ein vertrauliches Gespräch