Eine Immobilie kann völlig gewöhnlich wirken und dennoch illegal sein. Sie kann Wände, ein Dach, Strom und eine darin lebende Familie haben. Nichts davon belegt, dass sie rechtmäßig errichtet wurde oder rechtmäßig verkauft werden kann. Auf Madeira, wo ein Großteil des Baubestands alt ist und vieles davon über Jahrzehnte erweitert wurde, kommt das häufiger vor, als Käufer erwarten. Die einzelnen Formen lohnt es sich getrennt zu verstehen, denn es handelt sich nicht um dasselbe Problem.
Ohne Genehmigung errichtet
Der eindeutigste Fall. Ein Bauwerk, das ohne die kommunale Baugenehmigung (licença de construção) errichtet wurde, die es legitimiert. Das Gebäude mag solide und seit Langem vorhanden sein, doch rechtlich existiert es nicht so, wie es sollte, und diese Lücke begleitet die Immobilie zu jedem künftigen Eigentümer.
Eine Lösung lässt sich mitunter über ein Legalisierungsverfahren erreichen, mitunter aber auch nicht. Was zutrifft, hängt von den konkreten Umständen ab, und diese Beurteilung gehört in die Hände qualifizierter Berater, nicht ins Reich der Annahmen.
Über die genehmigte Grundfläche hinaus erweitert
Subtiler und häufiger. Das ursprüngliche Gebäude war genehmigt, doch eine spätere Erweiterung (ein zusätzliches Geschoss, eine verglaste Terrasse, ein umgebautes Nebengebäude) war es nicht. Die Immobilie ist teils rechtmäßig und teils nicht, und der unrechtmäßige Teil ist oft genau jener, den der Käufer am höchsten schätzt.
Deshalb müssen die genehmigten Pläne mit dem verglichen werden, was tatsächlich auf dem Grundstück steht. Eine Abweichung zwischen beiden ist ein Befund, kein Detail.
In einem Schutzgebiet gelegen
Eine Immobilie kann vollständig errichtet und dennoch durch ihre Lage eingeschränkt sein. Madeiras Plano Diretor Municipal sowie nationale Ausweisungen wie RAN (landwirtschaftliches Reservat) und REN (ökologisches Reservat) beschränken, was gebaut, erweitert oder verändert werden darf. Grundstücke, die bebaubar erscheinen, sind es womöglich keineswegs.
Die Prüfung ist hier sehr spezifisch: Sie erfordert den Abgleich des Plans der jeweiligen Gemeinde für genau diese Parzelle, denn die Ausweisungen unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde und von Grundstück zu Grundstück. Dies ist die Prüfung, die vor einem Vorvertrag am häufigsten übergangen wird, und deren Auslassung am teuersten zu stehen kommt.
Informell an Versorgungsleitungen angeschlossen
Wasser und Strom erreichen manche ländlichen Immobilien über nie formalisierte Vereinbarungen: eine gemeinsam genutzte Quelle, eine Leitung über das Land eines Nachbarn, eine Versorgung, die der heutigen Regulierung vorausgeht. Die Immobilie funktioniert im Alltag, doch der Anschluss hat keine rechtliche Grundlage und keine Gewähr für Fortbestand.
Solche Konstellationen lassen sich öfter lösen als die anderen, doch sie sollten vor dem Kauf bekannt und eingepreist sein, nicht erst danach entdeckt werden.
Mit einer behördlichen Anordnung belastet
Der schwerwiegendste Fall. Hat die Gemeinde bereits eine Rechtswidrigkeit festgestellt und eine Anordnung erlassen (Baustopp, Abriss oder Rückbau), so haftet diese Verpflichtung der Immobilie an und geht mit ihr über. Ein Käufer kann zusammen mit den Schlüsseln ein laufendes Rechtsverfahren erben.
Due Diligence ist nicht verzichtbar
Jeder dieser Fälle wird auf dieselbe Weise aufgedeckt: durch Prüfung des Titels, der genehmigten Pläne, der raumplanerischen Ausweisungen und des kommunalen Registers, bevor irgendeine Verpflichtung eingegangen wird. Die Arbeit bleibt dieselbe, ob die Immobilie öffentlich angeboten oder off-market beschafft wird; off-market wiegt sie womöglich sogar schwerer, weil es keine Maklerakte gibt, von der aus man beginnen könnte.
Wir beraten nicht dazu, wie eine Rechtswidrigkeit zu beheben ist. Wo eine festgestellt wird, ist das Sache eines qualifizierten portugiesischen Anwalts, und die Antwort lautet bisweilen, dass sie sich gar nicht beheben lässt. Den vollständigen Ablauf legen wir in unserem Leitfaden zum sicheren Immobilienkauf auf Madeira dar. Das Fazit ist schlicht: Due Diligence ist der Unterschied zwischen einem sauberen Erwerb und einem langwierigen Rechtsproblem, und sie ist am günstigsten, bevor Sie unterschreiben.
Eine Immobilie auf Madeira prüfen?
Vertrauliches Gespräch beginnenDieser Artikel enthält allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Planungsvorschriften unterscheiden sich je nach Gemeinde, und die Prüfung erfordert die Einsicht in den jeweiligen Plano Diretor Municipal der zuständigen Gemeinde. Ziehen Sie qualifizierte portugiesische Rechtsberater hinzu, bevor Sie sich auf einen hier gemachten Punkt verlassen.