Un immobile può apparire del tutto ordinario ed essere comunque illegale. Può avere muri, un tetto, l'elettricità e una famiglia che ci vive, e nulla di tutto questo conferma che sia stato costruito legalmente o che possa essere venduto legalmente. A Madeira, dove buona parte del patrimonio edilizio è datato e una parte consistente è stata ampliata nel corso dei decenni, la cosa è più frequente di quanto i compratori immaginino. Vale la pena distinguere le forme che assume, perché non sono lo stesso problema.
Costruito senza licenza
Il caso più netto. Una struttura edificata senza la licenza comunale (licença de construção) che la autorizza. L'edificio può essere solido e di lunga data, ma sul piano giuridico non esiste come dovrebbe, e questa lacuna segue l'immobile presso ogni proprietario futuro.
A volte una sanatoria è praticabile attraverso un procedimento di regolarizzazione, a volte no. Quale dei due casi si applichi dipende dalle circostanze specifiche, e tale valutazione spetta a un consulente qualificato, non a una supposizione.
Ampliato oltre la volumetria approvata
Più sottile, e più frequente. L'edificio originario era munito di licenza, ma un ampliamento successivo (un piano in più, una terrazza chiusa, un annesso trasformato) non lo era. L'immobile è in parte regolare e in parte no, e la parte irregolare è spesso quella a cui il compratore tiene di più.
È per questo che i progetti autorizzati vanno confrontati con ciò che fisicamente sorge sul terreno. Una discrepanza fra i due è un rilievo, non un dettaglio.
Situato in una zona protetta
Un immobile può essere interamente costruito e restare comunque vincolato dalla sua collocazione. Il Plano Diretor Municipal di Madeira e le designazioni nazionali come la RAN (riserva agricola) e la REN (riserva ecologica) limitano ciò che si può costruire, ampliare o modificare. Un terreno che sembra edificabile può non esserlo affatto.
Qui la verifica è puntuale: richiede di consultare il piano del comune competente per la particella esatta, perché le designazioni variano da comune a comune e da particella a particella. È il controllo più spesso saltato prima di un contratto preliminare, e quello che costa di più saltare.
Allacciato alle utenze in via informale
L'acqua e l'elettricità raggiungono alcuni immobili rurali tramite accordi mai formalizzati: una sorgente condivisa, un allacciamento che attraversa il terreno di un vicino, una fornitura che precede la normativa attuale. L'immobile funziona nel quotidiano, ma l'allacciamento non ha alcuna base giuridica né alcuna garanzia di continuità.
Queste situazioni sono risolvibili più spesso delle altre, ma vanno conosciute e quantificate prima dell'acquisto, non scoperte dopo.
Gravato da un'ordinanza di esecuzione
La più seria. Quando il comune ha già accertato un'illegalità e ha emesso un'ordinanza (di sospensione dei lavori, di demolizione o di ripristino), tale obbligo si lega all'immobile e si trasferisce con esso. Un compratore può ereditare un procedimento legale in corso insieme alle chiavi.
La due diligence non è facoltativa
Ciascuno di questi casi si individua nello stesso modo: esaminando il titolo di proprietà, i progetti autorizzati, le designazioni urbanistiche e il registro comunale prima di assumere qualsiasi impegno. Il lavoro è lo stesso sia che l'immobile sia pubblicizzato apertamente sia che provenga dal mercato off-market; semmai conta di più nell'off-market, dove non c'è un fascicolo dell'agenzia da cui partire.
Non forniamo consulenza su come sanare un'illegalità. Quando se ne riscontra una, la questione spetta a un avvocato portoghese qualificato, e talvolta la risposta è che non si può sanare affatto. Il processo completo è descritto nella nostra guida su come acquistare un immobile a Madeira in sicurezza. La conclusione è semplice. La due diligence è la differenza fra un'acquisizione pulita e un lungo problema legale, ed è meno onerosa prima di firmare.
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Avvia una conversazione riservataQuesto articolo offre informazioni generali, non consulenza legale. Le norme urbanistiche variano da comune a comune e la verifica richiede di consultare lo specifico Plano Diretor Municipal del comune competente. Rivolgiti a un avvocato portoghese qualificato prima di fare affidamento su qualsiasi punto qui esposto.