Um imóvel pode parecer perfeitamente comum e, ainda assim, ser ilegal. Pode ter paredes, telhado, eletricidade e uma família a viver nele, e nada disso confirma que foi legalmente construído ou que pode ser legalmente vendido. Na Madeira, onde grande parte do edificado é antigo e boa parte dele foi ampliada ao longo de décadas, isto é mais frequente do que os compradores supõem. Vale a pena compreender separadamente as formas que assume, porque não são todas o mesmo problema.
Construído sem licença
O caso mais claro. Uma estrutura erguida sem a licença de construção municipal que a autoriza. O edifício pode ser sólido e ter muitos anos, mas legalmente não existe como deveria, e essa falha acompanha o imóvel para todos os proprietários futuros.
Por vezes existe regularização através de um processo próprio, e por vezes não. O que se aplica depende dos pormenores, e essa determinação compete a um advogado qualificado, não a suposições.
Ampliado para além da área aprovada
Mais subtil, e mais frequente. O edifício original foi licenciado, mas uma ampliação posterior (um piso adicional, um terraço fechado, um anexo convertido) não o foi. O imóvel é em parte legal e em parte não, e a parte ilegal é muitas vezes aquela que o comprador mais valoriza.
É por isto que os projetos licenciados têm de ser comparados com o que fisicamente existe no local. Uma discrepância entre os dois é uma conclusão, não um pormenor.
Localizado numa zona protegida
Um imóvel pode estar totalmente construído e ainda assim ser condicionado pelo sítio onde se encontra. O Plano Diretor Municipal da Madeira e classificações nacionais como a RAN (reserva agrícola) e a REN (reserva ecológica) restringem o que pode ser construído, ampliado ou alterado. Terreno que parece edificável pode não o ser de todo.
A verificação aqui é específica: exige consultar o plano do próprio município para o exato prédio em causa, porque as classificações variam de concelho para concelho e de parcela para parcela. Esta é a verificação mais frequentemente omitida antes de um contrato-promessa, e a mais cara de omitir.
Ligado às infraestruturas de forma informal
A água e a eletricidade chegam a alguns imóveis rurais através de arranjos que nunca foram formalizados: uma nascente partilhada, uma ligação que atravessa o terreno de um vizinho, um abastecimento anterior à regulamentação atual. O imóvel funciona no dia a dia, mas a ligação não tem base legal nem garantia de continuidade.
Estas situações são mais frequentemente resolúveis do que as outras, mas devem ser conhecidas e refletidas no preço antes da compra, e não descobertas depois.
Sujeito a uma ordem de execução
A mais grave. Quando o município já identificou uma ilegalidade e emitiu uma ordem, seja para suspender obras, para demolir, ou para repor, essa obrigação fica associada ao imóvel e transmite-se com ele. Um comprador pode herdar um processo legal em curso juntamente com as chaves.
A due diligence não é dispensável
Cada uma destas situações se descobre da mesma forma: examinando o título, os projetos licenciados, as classificações de ordenamento e o registo municipal antes de assumir qualquer compromisso. O trabalho é o mesmo quer o imóvel esteja publicamente anunciado quer tenha origem fora do mercado; aliás, importa ainda mais fora do mercado, onde não há um processo de mediação por onde começar.
Não aconselhamos sobre como resolver uma ilegalidade. Quando se encontra uma, isso compete a um advogado português qualificado, e a resposta é por vezes que não pode ser resolvida de todo. O processo mais completo está descrito no nosso guia sobre como comprar imóvel na Madeira em segurança. A conclusão é simples. A due diligence é a diferença entre uma aquisição limpa e um longo problema legal, e é mais barata antes de assinar.
A verificar um imóvel na Madeira?
Inicie uma conversa privadaEste artigo é informação geral, não aconselhamento jurídico. As regras de ordenamento diferem de município para município e a verificação exige consultar o Plano Diretor Municipal específico do concelho em causa. Recorra a um advogado português qualificado antes de se basear em qualquer ponto aqui referido.