Há uma única fase da compra em Portugal em que o comprador fica mais exposto. Não é a proposta, que nada vincula. Nem a escritura, momento em que o trabalho já está feito. É o contrato-promessa: o instante em que o comprador encontrou um imóvel, acordou um preço e é chamado a assinar algo juridicamente vinculativo e a entregar um sinal avultado.
O que é o CPCV
O Contrato de Promessa de Compra e Venda é um contrato pelo qual ambas as partes prometem concluir a venda nos termos acordados. Não é uma reserva nem uma carta de intenções. É exigível. Uma vez assinado, nenhuma das partes pode simplesmente desistir sem consequências.
Para a maioria dos compradores estrangeiros, é o primeiro passo verdadeiramente vinculativo do processo e, em regra, surge mais depressa do que se espera, muitas vezes poucos dias depois de acordado o preço.
O que o contrato deve conter
Um CPCV bem redigido fixa os termos essenciais: as partes, a identificação rigorosa do imóvel, o preço acordado, o sinal, a data de conclusão e quaisquer condições a cumprir antes da escritura. Essas condições importam. A aprovação de um crédito, a sanação de um defeito registral ou a regularização de uma licença podem ser inscritas como condições suspensivas, de modo que, se falharem, o comprador fica protegido.
Deve também confirmar o que está a ser vendido. As estremas, a área registada, o que se inclui. Uma identificação vaga nesta fase transforma-se mais tarde num litígio.
O que acontece se alguma das partes desistir
O sinal é o mecanismo que dá peso ao contrato. Se o comprador desistir sem motivo contratual, perde o sinal a favor do vendedor. Se for o vendedor a desistir, a solução estabelecida é a restituição do sinal em dobro ao comprador.
Esta simetria é o ponto central. O sinal não é uma taxa; é o preço de quebrar a promessa, e vale nos dois sentidos. Um comprador que percebe isto lê o valor do sinal de outra forma antes de o aceitar.
O que verificar antes de assinar
Tudo o que determina se o imóvel é seguro para comprar deve ser confirmado antes do CPCV, porque a força protetora do contrato depende daquilo que sabia no momento em que assinou.
O registo vem primeiro: a certidão de teor da Conservatória do Registo Predial, que confirma quem é o proprietário e que ónus, hipotecas ou encargos recaem sobre o imóvel. Depois, o urbanismo: o imóvel deve ser confrontado com o Plano Diretor Municipal, que regula o que pode ser construído ou alterado, e verificá-lo significa consultar o PDM específico do concelho em causa. Depois, as licenças e autorizações, confirmando que a construção e quaisquer ampliações foram legalmente autorizadas, o mesmo terreno abordado no nosso guia para evitar a compra de imóveis ilegais.
A sequência completa, destas verificações até à escritura notarial, está exposta no nosso guia para comprar imóvel na Madeira com segurança.
Porque é que o momento antes da assinatura é o que mais conta
O aconselhamento independente vale mais nos dias que antecedem a assinatura de um CPCV do que depois. Antes da assinatura, um problema é alavanca ou motivo para desistir. Depois da assinatura, o mesmo problema é uma perda, medida no sinal e no próprio custo do imóvel, uma vez contabilizados os restantes custos de aquisição.
Não dizemos aos clientes se devem ou não assinar. Essa é a decisão deles, tomada com o aconselhamento do seu advogado. O nosso papel é garantir que, chegado o momento, todas as verificações que deviam ter sido feitas foram feitas e que o contrato à sua frente o reflete. Um CPCV deve ser sempre revisto por um advogado português independente antes da assinatura.
A aproximar-se de um CPCV na Madeira?
Inicie uma conversa privadaEste artigo é informação de caráter geral, não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. Os dados reportam-se a 2026 e estão sujeitos a alteração, e cada situação é distinta. Recorra a profissionais portugueses qualificados antes de agir.