In sozialen Medien kursiert die Behauptung, in Portugal seien ab 2026 keine Baugenehmigungen mehr nötig. Die Quelle ist eine reale Reform. Die daraus gezogene Schlussfolgerung nicht.
Die Behauptung im Netz und warum sie falsch ist
In den vergangenen Monaten kursierte in sozialen Medien die Behauptung, ab 2026 seien in Portugal keine Baugenehmigungen mehr erforderlich. Das ist falsch oder zumindest grob irreführend. Die Reform der Rechtsordnung für Urbanisierung und Bau, die im August 2026 in Kraft tritt, verändert das Genehmigungssystem in Portugal erheblich. Sie schafft Baugenehmigungen nicht ab und erlaubt niemandem, frei zu bauen. Was sich ändert, ist die Art der Kontrolle: weniger Bürokratie im Vorfeld und mehr fachliche Verantwortung während und nach den Arbeiten.
Was die Reform tatsächlich ändert
Die Reform führt ein stärker vereinfachtes und digitalisiertes Modell ein, das auf die Beschleunigung der Verfahren abzielt. In der Praxis läuft es auf drei wesentliche Änderungen hinaus: weniger Bürokratie in den frühen Verfahrensphasen; vermehrte Nutzung der vorherigen Anzeige (comunicação prévia) anstelle einer klassischen Genehmigung; und eine stärkere Verantwortung der beteiligten Fachleute und Bauträger. Ziel ist nicht, die Genehmigungspflicht beim Bauen in Portugal abzuschaffen, sondern das System schneller und effizienter zu machen.
Die Baugenehmigung besteht weiterhin
Trotz der Reform bleibt die Baugenehmigung in vielen Fällen verpflichtend. Das System behält drei rechtliche Instrumente bei: die städtebauliche Genehmigung (licença urbanística), die vorherige Anzeige (comunicação prévia) und die vorherige Anzeige mit Frist (comunicação prévia com prazo). Die Genehmigung von Bauarbeiten in Portugal verschwindet mit der Reform 2026 nicht. In vielen Fällen ändert sich lediglich der Zeitpunkt, zu dem die Gemeinde eingreift, der nun nach Beginn der Arbeiten statt davor liegen kann.
Wann in Portugal eine Baugenehmigung erforderlich ist
Auch mit der Reform 2026 bleiben folgende Vorhaben genehmigungs- oder kontrollpflichtig: der Bau neuer Wohnhäuser und Gebäude; bauliche Veränderungen an bestehenden Liegenschaften; größere städtebauliche Vorhaben; sowie Projekte in Schutzzonen oder Gebieten mit rechtlichen Beschränkungen. Demgegenüber können einige kleinere Arbeiten in vereinfachte Verfahren oder die vorherige Anzeige übergehen.
Was "ohne Genehmigung" wirklich bedeutet
Mit der Reform können bestimmte Eingriffe keine klassische Genehmigung mehr erfordern, insbesondere Innenumbauten ohne statische Auswirkungen, leichte Gebäudesanierungen und kleine Instandhaltungsarbeiten. Dennoch bedeutet "ohne Genehmigung" nicht, dass keine Regeln gelten. Es bedeutet weniger Kontrolle im Vorfeld und mehr Überprüfung im Nachhinein.
Härtere Folgen, nicht laxere Regeln
Die Reform verbindet die Vereinfachung mit schwereren Folgen für Fehler. Werden Arbeiten ohne den erforderlichen städtebaulichen Titel oder unter Verstoß gegen ihn ausgeführt, kann das ein Unternehmen bis zu 450.000 Euro kosten. Bauträger und Eigentümer des Vorhabens haften gesamtschuldnerisch für nicht genehmigte oder regelwidrige Arbeiten. Falsche Angaben im Bauprotokoll oder in den Erklärungen zur fachlichen Verantwortung erfüllen nach dem portugiesischen Strafgesetzbuch den Tatbestand der Urkundenfälschung. Wenn der Staat seine Kontrolle am Eingang zurücknimmt, verlagert sich die Verantwortung für das Risiko auf denjenigen, der die Arbeiten in Auftrag gibt.
Was das für einen Käufer auf Madeira bedeutet
Es gibt in der Reform eine Änderung, die Käufer unmittelbar schützt. Bei Immobiliengeschäften wird es verpflichtend zu erklären, ob ein städtebaulicher Titel existiert und ob der Verkäufer angibt, ihn zu besitzen. Für einen Käufer ist das nützlich, ersetzt aber keine eigene Prüfung. Eine Immobilie, die als legal errichtet oder als mit genehmigten Arbeiten versehen beschrieben wird, stellt eine Behauptung auf, die vor jeder Verpflichtung gegen den tatsächlichen Titel und gegen die PDM-Einstufung abgeglichen werden muss.
Auf Madeira, wo Topografie und Zonierung dies folgenreicher machen als auf dem Festland, erhöht die Verschiebung hin zu weniger vorgelagerter staatlicher Kontrolle den Wert einer unabhängigen Due Diligence, statt ihn zu mindern. Die Reform macht das System schneller. Sie macht es für einen uninformierten Käufer nicht sicherer.
Bauen in Portugal bleibt eine regulierte Tätigkeit
Die Reform 2026 hat die Baugenehmigungen in Portugal nicht abgeschafft. Was existiert, ist ein Modellwechsel: weniger Bürokratie vor den Arbeiten, mehr fachliche Verantwortung und stärkere Kontrolle während und nach der Ausführung. Bauen in Portugal bleibt eine regulierte Tätigkeit, die rechtlichen Vorschriften und kommunaler Kontrolle unterliegt.
Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und keine Rechts- oder Bauberatung. Die Rechtsordnung für Urbanisierung und Bau (Decreto-Lei 108/2026) gibt den Stand von Juni 2026 wieder und kann sich ändern; ihre Bestimmungen können durch spätere Verordnungen geändert oder ergänzt werden. Bei Projekten oder Käufen, bei denen der Genehmigungsstatus von Bedeutung ist, ziehen Sie vor dem Handeln einen qualifizierten portugiesischen Anwalt und einen Facharchitekten hinzu.
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