Warum Due Diligence beim Immobilienkauf in Madeira unverzichtbar ist

Vor einigen Monaten legte uns ein Mandant den Erwerb eines Grundstücks in Madeira vor. Die Unterlagen waren in jeder Hinsicht in Ordnung. Registo Predial, Caderneta Predial und BUPi-Einträge stimmten vollständig überein. Das aktuelle Eigentum war klar eingetragen. Keine Belastungen, keine Hypotheken, nichts Auffälliges.

Auf den ersten Blick eine saubere Akte. Die Art, die in den meisten Transaktionen ohne Rückfragen voranschreiten würde.

Im Laufe unserer Due Diligence stießen wir auf etwas, das das Bild von Grund auf veränderte.

Was die Dokumente zeigten

Die drei maßgeblichen Immobiliendokumente waren aktuell und konsistent. Das Eigentum war eingetragen, die Katasterangaben stimmten, keine offensichtlichen rechtlichen Probleme. Für viele Käufer — und selbst für manche Berater — würde diese Kombination genügen. Die Dokumente bestätigten den aktuellen Zustand ohne deklarierte Auffälligkeiten.

In diesem Fall sagten die Dokumente die Wahrheit. Das Risiko lag nicht in ihnen. Es lag hinter ihnen.

Was die Dokumente nicht zeigten

Das aktuelle Eigentum war durch Usucapião por testemunho begründet worden — Ersitzung durch Zeugenaussage. Dies ist ein im portugiesischen Recht anerkannter Mechanismus, der es ermöglicht, Eigentum an einer Immobilie durch den Nachweis eines langen, ununterbrochenen Besitzes zu formalisieren, auch ohne konventionellen Eigentumsübertragungsakt. Die Eigentumsübertragung war formalisiert und eingetragen worden — allerdings erst zwei Jahre vor der geplanten Transaktion.

Nach portugiesischem Recht kann per Ersitzung begründetes Eigentum unter bestimmten Umständen innerhalb definierter Fristen nach der Eintragung angefochten werden. Die Dokumentation war rechtsgültig. Das Risiko lag in der jüngsten Geschichte dahinter und in der Zeit, die seit dieser Eintragung verstrichen war.

Hätte unser Mandant ohne diese Erkenntnis fortgefahren, hätte die Transaktion zu einem späteren Zeitpunkt angefochten werden können — mit dem möglichen Verlust des Grundstücks und der getätigten Investition.

Warum Dokumente und Due Diligence nicht dasselbe sind

Rechtsdokumente bestätigen den aktuellen Zustand einer Immobilie. Sie zeigen, wer Eigentümer ist, wie sie eingetragen ist und ob deklarierte Belastungen oder Schulden bestehen. Was sie nicht immer aufdecken, ist die juristische Vorgeschichte — wie das Eigentum begründet wurde, ob diese Begründung in ein anfechtbares Zeitfenster fällt oder ob die Eigentumskette Elemente enthält, die später problematisch werden könnten.

Diese Lücke ist genau das, was Due Diligence schließen soll.

Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung geht weit über die Dokumentenverifizierung hinaus. Sie umfasst die Analyse, wie das aktuelle Eigentum erworben wurde, die Gegenüberstellung von Eintragungsdaten mit den anwendbaren gesetzlichen Fristen und die Bewertung etwaiger Restrisiken, die die Dokumente allein nicht aufdecken würden.

Was dies in der Praxis für ausländische Käufer bedeutet

Für internationale Käufer in Madeira hat dies eine besondere Bedeutung. Die Dokumentation wird üblicherweise von einem lokalen Anwalt abgewickelt, der auf rechtliche Konformität fokussiert ist — was korrekt und notwendig ist. Rechtliche Konformität und Risikobeurteilung sind jedoch nicht dasselbe.

Ein Anwalt bestätigt, dass die Dokumente in Ordnung sind. Ein käuferseitiger Berater untersucht, was sich dahinter verbirgt.

Diese Unterscheidung reflektiert keine Unzulänglichkeit des Anwalts. Sie spiegelt den unterschiedlichen Verantwortungsbereich der jeweiligen Rolle wider. Bei einer unkomplizierten Transaktion mit sauberer Eigentumskette mag es keinen Unterschied zwischen beidem geben. In einem Fall wie diesem liegt das eigentliche Risiko genau in dieser Lücke.

Due Diligence als Standard, nicht als Option

Bei Madeira Compass ist Due Diligence Teil jedes Akquisitionsmandats, das wir übernehmen. Kein Zusatzservice, keine Vorsichtsmaßnahme für komplexe Fälle — sondern der Schritt, der bestimmt, ob das, was wie eine gute Investition aussieht, tatsächlich eine ist.

In diesem Fall konnten wir unserem Mandanten davon abraten, auf diesem Grundstück fortzufahren, und die Suche neu ausrichten. Die Dokumente waren sauber. Die Akquisition wäre es nicht gewesen.

Ein Immobilienerwerb in Madeira verdient es, richtig durchgeführt zu werden. Denn ein erfolgreicher Kauf ist nicht nur eine abgeschlossene Transaktion — er schützt das, was Sie eingesetzt haben.