Vor einigen Monaten brachte uns ein Mandant einen Grundstückskauf in Madeira. Die Unterlagen waren durchweg in Ordnung. Das Registo Predial (Grundbuchauszug), die Caderneta Predial (steuerliche Erfassung) und die BUPi-Daten stimmten überein. Das aktuelle Eigentum war klar eingetragen. Keine Belastungen, keine Lasten, nichts erkennbar Auffälliges.
Auf den ersten Blick eine saubere Akte. Die Art, die in den meisten Transaktionen ohne Rückfragen durchläuft.
Bei unserer Due Diligence stießen wir auf etwas, das das Bild grundlegend veränderte.
Was die Dokumente zeigten
Die drei üblichen Immobiliendokumente waren stimmig und aktuell. Das Eigentum war eingetragen, die Katasterangaben deckten sich, und es gab keine offensichtlichen rechtlichen Mängel. Für viele Käufer, und selbst für manche Berater, reicht diese Kombination aus. Die Dokumente bestätigten den aktuellen Zustand der Immobilie ohne erklärte Probleme.
In diesem Fall sagten die Dokumente die Wahrheit. Das Risiko lag nicht in ihnen. Es lag hinter ihnen.
Was die Dokumente nicht zeigten
Das aktuelle Eigentum war durch usucapião por testemunho begründet worden, Ersitzung auf Grundlage von Zeugenaussagen. Dies ist ein im portugiesischen Recht anerkannter Mechanismus, über den Eigentum an einer Immobilie durch den Nachweis eines langen, ununterbrochenen Besitzes formalisiert werden kann, selbst ohne herkömmliche Urkunde. Der Erwerb war formalisiert und eingetragen worden, aber erst zwei Jahre vor der geplanten Transaktion.
Nach portugiesischem Recht kann durch usucapião begründetes Eigentum unter bestimmten Umständen innerhalb festgelegter Fristen nach der Eintragung angefochten werden. Die Unterlagen selbst waren rechtlich gültig. Das Risiko lag in der jüngeren Vorgeschichte dahinter und darin, wie viel Zeit seit dieser Eintragung vergangen war.
Hätte unser Mandant das Geschäft fortgesetzt, ohne dies zu erkennen, hätte die Transaktion zu einem späteren Zeitpunkt angefochten werden können, mit dem möglichen Verlust sowohl des Grundstücks als auch der getätigten Investition.
Warum Dokumente und Due Diligence nicht dasselbe sind
Rechtsdokumente bestätigen den aktuellen Zustand einer Immobilie. Sie sagen aus, wem sie gehört, wie sie eingestuft ist und ob erklärte Belastungen oder Schulden auf ihr lasten. Was sie nicht immer offenlegen, ist die rechtliche Vorgeschichte: wie das Eigentum begründet wurde, ob dieser Erwerb in einer anfechtbaren Frist liegt oder ob die Eigentumskette etwas enthält, das zum Problem werden könnte.
Genau diese Lücke soll die Due Diligence schließen.
Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung geht weit über die Dokumentenprüfung hinaus. Sie umfasst die Rückverfolgung, wie das aktuelle Eigentum erworben wurde, den Abgleich der Eintragungsdaten mit den geltenden gesetzlichen Fristen sowie die Bewertung etwaiger Restrisiken, die die Dokumente von sich aus nicht erkennen lassen.
Was das in der Praxis für ausländische Käufer bedeutet
Für internationale Käufer in Madeira ist dies in besonderer Weise relevant. Die Unterlagen werden in der Regel von einem örtlichen Anwalt bearbeitet, der sich auf die rechtliche Konformität konzentriert, was richtig und notwendig ist. Doch rechtliche Konformität und Risikobewertung sind nicht dasselbe.
Ein Anwalt bestätigt, dass die Dokumente in Ordnung sind. Ein Berater auf Käuferseite prüft, was dahinter steckt.
Diese Unterscheidung spiegelt kein Versäumnis des Anwalts wider. Sie spiegelt den unterschiedlichen Umfang beider Rollen wider. Bei einer unkomplizierten Transaktion mit sauberer Eigentumsgeschichte gibt es zwischen beiden womöglich keine Lücke. In einem Fall wie diesem ist diese Lücke genau der Ort, an dem das eigentliche Risiko sitzt.
Allgemeiner betrachtet bringt Immobilieneigentum in Madeira eine Reihe rechtlicher und technischer Dimensionen mit sich, die in der üblichen Dokumentation nicht immer zutage treten, von der PDM-Flächeneinstufung und Bauauflagen bis hin zu weiteren rechtlichen Problemen, die ausländische Käufer typischerweise zu spät entdecken. Die Due Diligence ist der Prozess, der die Dokumente mit dem tatsächlichen Bild verbindet.
Die Wasserinfrastruktur, insbesondere das Levada-Netz der Insel, ist eine Auflage, die Standarddokumente selten angemessen offenlegen. Unsere ausführliche Analyse zu Levadas und Immobilien in Madeira erläutert, warum die Nähe einer Levada grundlegend verändern kann, was sich auf einem Grundstück überhaupt bebauen lässt.
Due Diligence als Standard, nicht als Option
Bei Madeira Compass ist die Due Diligence Bestandteil jedes Erwerbsmandats, das wir übernehmen. Sie ist kein Zusatz und keine Vorsichtsmaßnahme für komplexe Fälle. Sie ist der Schritt, der entscheidet, ob das, was wie ein guter Erwerb aussieht, tatsächlich einer ist.
In diesem Fall konnten wir unserem Mandanten von diesem Grundstück abraten und die Suche entsprechend neu ausrichten. Die Dokumente waren sauber gewesen. Der Erwerb wäre es nicht gewesen.
Ein Immobilienerwerb in Madeira lohnt sich, richtig gemacht zu werden. Der vollständige Ablauf, von der NIF-Anmeldung bis zur notariellen Urkunde, ist in unserem Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum sicheren Immobilienkauf in Madeira dargelegt. Wer verstehen möchte, warum unabhängige Koordination während dieses gesamten Prozesses zählt, findet die Argumente für einen Berater auf Käuferseite als nützlichen Kontext zu diesem Artikel.
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