Rechtliche Risiken beim Immobilienkauf in Madeira, die ausländische Käufer zu spät entdecken

Die rechtlichen Risiken beim Immobilienkauf in Madeira sind beim Besichtigungstermin nicht sichtbar. Der Kaufprozess ist klar geregelt, die Beteiligten sind zugelassen, und ausländische Käufer haben dieselben Rechte wie portugiesische Staatsangehörige. Doch es gibt bestimmte rechtliche und technische Einschränkungen, die Verkaufsmakler nicht ansprechen. Sie überraschen Käufer — oft mit erheblichen Kosten — wenn die Bindung bereits eingegangen ist.

Jeder der nachstehenden Punkte lässt sich erkennen, bevor der contrato promessa de compra e venda (CPCV) unterzeichnet wird. Das Problem ist nicht, dass die Information nicht verfügbar wäre. Es ist, dass man wissen muss, wonach und wo man suchen muss — und das lernen die meisten Käufer erst im Nachhinein.

Keine gültige Licença de Habitação

Die licença de habitação ist die von der örtlichen câmara ausgestellte Bewohnbarkeitsgenehmigung, die bestätigt, dass eine Immobilie gemäß genehmigten Bauplänen errichtet oder umgebaut wurde und rechtmäßig bewohnbar ist. Ohne gültige Genehmigung darf eine Immobilie nicht rechtmäßig bewohnt werden, und jeder spätere Verkauf kann angefochten werden.

Ältere Immobilien in Madeira, vor allem solche aus der Zeit vor bestimmten Regulierungsperioden, weisen mitunter Anbauten, zusätzliche Geschosse oder Nebengebäude auf, die ohne Genehmigung errichtet wurden. Oft weiß der Verkäufer selbst nichts davon. In ländlichen Gegenden war informelles Bauen jahrzehntelang üblich, und das Fehlen von Unterlagen wird häufig erst dann zum Thema, wenn ein Verkauf ansteht.

Wird dies erst nach Unterzeichnung des CPCV entdeckt, gerät der Käufer in eine schwierige Lage. Die Anzahlung ist gebunden, und für eine Nachverhandlung fehlt ihm jeder Hebel. Den Status der Genehmigung und die Übereinstimmung zwischen dem aktuellen Baubestand und den eingetragenen Grundrissen zu prüfen, ist ein einfacher, aber unverzichtbarer Schritt jeder Due Diligence.

Zonen für Kurzzeitvermietung, in denen keine AL-Lizenz erteilt werden kann

Ein erheblicher Teil der internationalen Käufer in Madeira erwirbt mit Blick auf Mieteinnahmen. Der ganzjährige Tourismus der Insel lässt diesen Plan plausibel erscheinen. Vielen Käufern ist nicht bewusst, dass die Möglichkeit, eine alojamento local-Lizenz (AL) zu erhalten — Voraussetzung für jede rechtmäßig betriebene Kurzzeitvermietung — nicht automatisch besteht.

Madeira hat Beschränkungen für neue AL-Registrierungen in bestimmten kommunalen Zonen eingeführt. In manchen Gebieten wurden Neuregistrierungen vollständig ausgesetzt. In Mehrparteienhäusern können die Eigentümer per Abstimmung neue AL-Registrierungen blockieren, wofür eine einfache Mehrheit genügt. Keine dieser Beschränkungen wird in der Regel vom Verkaufsmakler offengelegt, dessen Interesse im Abschluss des Geschäfts liegt.

Wer diese Beschränkung erst nach dem Kauf entdeckt, hat eine Immobilie, die nicht die Einnahmen erzielen kann, für die sie erworben wurde — ohne einfachen Ausweg. Der richtige Weg ist, die AL-Berechtigung für die konkrete Zone und das konkrete Gebäude zu prüfen, bevor eine vertragliche Bindung eingegangen wird.

Verdeckte kommunale Schulden, die an der Immobilie haften

In Portugal sind bestimmte Verbindlichkeiten an die Immobilie selbst gebunden, nicht an den Verkäufer als Person. Offene IMI-Rückstände (kommunale Grundsteuer), unbezahlte Hausgeldbeiträge und einige kommunale Abgaben verschwinden nicht, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt. Sie gehen im Moment der Unterzeichnung der escritura auf den Käufer über.

Besonders riskant ist dies bei Immobilien, die durch eine informelle Erbfolge gegangen sind, die seit vielen Jahren ohne förmliche Verwaltung in derselben Familie verblieben sind oder die Verkäufern mit langjährigen finanziellen Schwierigkeiten gehören. Die Beträge sind selten hoch, werden aber mit dem Abschluss zur rechtlichen Verpflichtung des Käufers.

Eine gründliche Prüfung der caderneta predial, eine Abfrage beim Register der Steuerbehörde und in manchen Fällen eine förmliche Anfrage bei der Gemeinde bringen jeden offenen Betrag ans Licht. Diese Prüfungen dauern wenige Tage und kosten kaum etwas. Sie zu überspringen, weil die Immobilie sauber wirkt, ist ein wiederkehrender Fehler.

Private Zufahrtswege und nicht eingetragene Wegerechte

Immobilien in den Hanglagen Madeiras (Calheta, São Vicente, Ponta do Sol, Teile von Câmara de Lobos) sind oft über Straßen oder Wege erreichbar, die nicht öffentlich sind. Manche dieser Zufahrten befinden sich in Privatbesitz. Andere setzen Wegerechte über Nachbargrundstücke voraus. Viele werden seit Jahrzehnten informell genutzt, ohne jede förmliche rechtliche Dokumentation.

Wenn das Nachbargrundstück den Eigentümer wechselt, ein Familienstreit entsteht oder ein neues Bauvorhaben geplant wird, können diese informellen Arrangements zusammenbrechen. Wer die Zugangsrechte vor dem Kauf nicht geprüft hat, kann ohne rechtlich durchsetzbaren Weg zum eigenen Grundstück dastehen.

Zugangsrechte sowie eingetragene oder nicht eingetragene Wegerechte sollten über die Conservatória do Registo Predial geprüft werden, bei ländlichen Grundstücken zusätzlich durch eine Begehung mit einem qualifizierten Fachmann vor Ort. Die certidão de teor ist das übliche Instrument, erfasst aber nur förmlich eingetragene Rechte. Informelle Arrangements erfordern weitergehende Nachforschungen.

Landwirtschaftliche Flächen, die der Verkäufer als bebaubar darstellt

Dies ist eine der beständigsten Enttäuschungsquellen für Käufer in den ländlichen und küstennahen Gegenden Madeiras. Ein Grundstück kann als entwicklungsfähig beschrieben werden, als ehemals bebaut oder als „für eine Villa geeignet“. Keine dieser Beschreibungen ist eine rechtliche Aussage darüber, was der Plano Diretor Municipal (PDM) tatsächlich zulässt.

Als solo rústico eingestuftes Land — also land- oder forstwirtschaftliche Flächen — steht für neue Wohnbebauung in der Regel nicht zur Verfügung. Ökologische Schutzauflagen, Abstandsregelungen zur Küste und Naturschutzeinstufungen können weiter einschränken, was auf einem Grundstück möglich ist, selbst wenn es mit bloßem Auge bebaubar wirkt und selbst wenn der Verkäufer in gutem Glauben handelt.

Die einzige verlässliche Prüfung ist eine förmliche informação prévia, die bei der örtlichen câmara eingereicht wird. Dieses Dokument legt dar, was auf dem konkreten Grundstück nach dem geltenden PDM und etwaigen einschlägigen Schutzauflagen zulässig ist. Die Bearbeitung dauert mehrere Wochen und kostet eine überschaubare Gebühr. Bei jedem Grundstückskauf, bei dem das Bauen das Ziel ist, ist sie nicht optional.

Abgelehnte Sanierungsgenehmigungen bei geschützten oder vor der Regulierung errichteten Gebäuden

Der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie in Madeira bringt eigene Komplikationen mit sich. Gebäude unter Denkmalschutz, in ausgewiesenen historischen Zonen oder mit besonderen baulichen Einstufungen können erheblichen Beschränkungen unterliegen, was verändert, erweitert oder neu gebaut werden darf. Die Einstufung haftet an der Immobilie, und Käufer übernehmen sie.

Häufiger ist der Fall älterer Immobilien in traditionellen Dörfern, bei denen der Käufer annimmt, eine vollständige Sanierung sei unkompliziert. Die câmara kann verlangen, dass die Außenfassade exakt erhalten bleibt, dass die Materialien dem ursprünglichen Bau entsprechen oder dass das gesamte Vorhaben ein denkmalpflegerisches Prüfverfahren durchläuft, das Monate und erhebliche Kosten zum Zeitplan hinzufügt.

In manchen Fällen hat ein Käufer eine Immobilie als Sanierungsobjekt erworben und anschließend festgestellt, dass der geplante Umfang der Arbeiten — etwa das Entfernen von Innenwänden, das Aufstocken um ein Geschoss oder der Umbau von Nebengebäuden — Genehmigungen erfordert, die entweder schwer zu erhalten oder kaum genehmigungsfähig sind. Die behördliche Einstufung jeder sanierungsbedürftigen Immobilie zu verstehen, sollte vor der Kaufzusage geschehen, nicht danach.

Was ein unabhängiger Berater prüft, bevor Sie sich binden

Jeder der genannten Punkte ist vermeidbar. Ein unabhängiger Berater auf Käuferseite, der in Ihrem Interesse arbeitet, führt diese Prüfungen im Rahmen der Due Diligence durch — nicht als optionale Zusatzleistung, sondern als Standard. Dazu gehört: die licença de habitação und ihre Übereinstimmung mit dem aktuellen Baubestand zu prüfen, die AL-Berechtigung für das konkrete Gebäude und die Zone zu bestätigen, die caderneta predial und das Steuerregister auf offene Schulden zu durchleuchten, die Zugangsrechte für Grundstücke und ländliche Immobilien zu bestätigen, die PDM-Einstufung und etwaige informação prévia einzuholen oder zu prüfen sowie Genehmigungspräzedenzfälle für jede sanierungsbedürftige Immobilie zu recherchieren.

Diese Prüfungen laufen parallel zur rechtlichen Prüfung durch Ihren Anwalt. Die rechtliche Prüfung befasst sich mit Eigentum, Titel und Vertragsstruktur. Die beraterische Due Diligence befasst sich mit der wirtschaftlichen, technischen und planungsrechtlichen Dimension: ob die Immobilie zu den angebotenen Konditionen den Erwerb wert ist. Beides ist notwendig, und keines ersetzt das andere.

Käufern, die diesen Prozess zum ersten Mal durchlaufen, ist der vollständige Ablauf — von der NIF-Registrierung bis zur notariellen Urkunde — im Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum sicheren Immobilienkauf in Madeira erläutert. Wer sich mit den Kosten und Steuern befasst, sollte zudem die vollständige Kostenaufstellung lesen. Und für alle, die noch abwägen, ob sie ganz ohne Vertretung vorgehen sollen, legt die Argumente für eine unabhängige Beratung dar, was diese Entscheidung üblicherweise kostet.