Há alguns meses, um cliente apresentou-nos a aquisição de um terreno na Madeira. A documentação estava em ordem em todos os aspetos. O Registo Predial, a Caderneta Predial e os registos BUPi eram todos coerentes entre si. A propriedade atual estava claramente registada. Sem ónus, sem hipotecas, nada visível a assinalar.
À primeira vista, era um processo limpo. O tipo que, na maioria das transações, avançaria sem questionar.
Durante a nossa due diligence, descobrimos algo que mudou completamente o quadro.
O que os documentos mostravam
Os três documentos imobiliários principais eram coerentes e atualizados. A propriedade estava registada, os dados cadastrais correspondiam, sem problemas legais aparentes. Para muitos compradores — e mesmo para alguns consultores — esta combinação é suficiente. Os documentos confirmavam o estado atual do bem sem anomalias declaradas.
Neste caso, os documentos diziam a verdade. O risco não estava neles. Estava por detrás deles.
O que os documentos não mostravam
A propriedade atual tinha sido constituída por usucapião por testemunho. Trata-se de um mecanismo jurídico reconhecido em Portugal que permite formalizar a propriedade de um imóvel através da demonstração de uma posse longa e ininterrupta, mesmo na ausência de escritura convencional. A aquisição tinha sido formalizada e registada, mas apenas dois anos antes da transação proposta.
Ao abrigo do direito português, uma propriedade constituída por usucapião pode, em certas circunstâncias, ser contestada dentro de prazos definidos após o registo. A documentação era juridicamente válida. O risco residia no historial recente que a precedia, e no tempo decorrido desde esse registo.
Se o nosso cliente tivesse avançado sem identificar este elemento, a transação poderia ter sido contestada posteriormente — com a potencial perda tanto do terreno como do investimento realizado.
Porque documentos e due diligence não são a mesma coisa
Os documentos legais confirmam o estado atual de um imóvel. Indicam quem é o proprietário, como está classificado e se existem ónus ou dívidas declaradas. O que nem sempre revelam é o historial jurídico — como foi constituída a propriedade, se essa aquisição está dentro de uma janela contestável, ou se a cadeia do título contém elementos que possam vir a ser problemáticos.
É este vazio que a due diligence está desenhada para colmatar.
Uma análise de due diligence aprofundada vai muito além da verificação documental. Inclui a análise de como foi adquirida a propriedade atual, o cruzamento das datas de registo com os prazos legais aplicáveis, e a avaliação de qualquer risco residual que os documentos, por si só, não permitiriam detetar.
O que isto significa na prática para compradores estrangeiros
Para compradores internacionais na Madeira, isto tem uma importância específica. A documentação é normalmente tratada por um advogado local focado na conformidade legal — o que é correto e necessário. Mas conformidade legal e avaliação de risco não são a mesma coisa.
Um advogado confirma que os documentos estão em ordem. Um consultor do lado do comprador examina o que se encontra por detrás deles.
Esta distinção não reflete uma limitação do advogado. Reflete o âmbito diferente de cada papel. Numa transação simples com um historial de título limpo, pode não existir diferença entre os dois. Num caso como este, é precisamente nessa diferença que o risco real se encontra.
Due diligence como padrão, não como opção
Na Madeira Compass, a due diligence faz parte de todos os mandatos de aquisição que gerimos. Não é um serviço adicional nem uma precaução reservada a casos complexos. É o passo que determina se aquilo que parece uma boa aquisição realmente o é.
Neste caso, pudemos aconselhar o cliente a não avançar naquele terreno e a reorientar a sua procura. Os documentos estavam limpos. A aquisição não teria estado.
Adquirir um imóvel na Madeira merece ser bem feito. Porque um investimento bem-sucedido não é apenas concluir uma transação — é proteger o que comprometeu.
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