Há alguns meses, um cliente trouxe-nos a aquisição de um terreno na Madeira. A documentação estava em ordem em todos os pontos. O Registo Predial (Certidão do Registo Predial), a Caderneta Predial e os registos BUPi eram coerentes entre si. A titularidade atual estava claramente registada. Sem ónus, sem encargos, nada de visível a assinalar.
À primeira vista, era um processo limpo. Do género que, na maioria das transações, avançaria sem hesitação.
Durante a nossa due diligence, encontrámos algo que mudou o quadro por completo.
O que os documentos mostravam
Os três documentos prediais habituais eram coerentes e atuais. A titularidade estava registada, os registos cadastrais correspondiam e não havia questões jurídicas evidentes. Para muitos compradores, e até para alguns consultores, essa combinação basta. Os documentos confirmavam o estado atual do imóvel, sem problemas declarados.
Neste caso, os documentos diziam a verdade. O risco não estava neles. Estava por trás deles.
O que os documentos não mostravam
A titularidade atual tinha sido constituída por usucapião por testemunho, a aquisição por posse fundada em prova testemunhal. É um mecanismo jurídico reconhecido em Portugal através do qual a propriedade de um imóvel pode ser formalizada demonstrando uma posse longa e ininterrupta, mesmo na ausência de um título convencional. A aquisição tinha sido formalizada e registada, mas apenas dois anos antes da transação proposta.
Ao abrigo da lei portuguesa, a propriedade constituída por usucapião pode, em determinadas circunstâncias, ser impugnada dentro de prazos definidos após o registo. A própria documentação era juridicamente válida. O risco residia no historial recente que lhe estava por trás e no tempo decorrido desde esse registo.
Se o nosso cliente tivesse avançado sem identificar isto, a transação poderia vir a ser impugnada mais tarde, com a potencial perda quer do terreno quer do investimento realizado.
Porque documentos e due diligence não são a mesma coisa
Os documentos jurídicos confirmam o estado atual de um imóvel. Dizem-lhe quem o detém, como está classificado e se existem ónus ou dívidas declarados sobre ele. O que nem sempre revelam é o historial jurídico, como a titularidade foi constituída, se essa aquisição se encontra dentro de uma janela de impugnação, ou se a cadeia de titularidade contém algo que possa vir a tornar-se um problema.
É essa a lacuna que a due diligence existe para fechar.
Uma due diligence rigorosa vai muito além da verificação documental. Inclui reconstituir como a titularidade atual foi adquirida, cruzar as datas de registo com os prazos legais aplicáveis e avaliar qualquer risco residual que os documentos, por si só, não revelariam.
O que isto significa na prática para compradores estrangeiros
Para compradores internacionais na Madeira, isto importa de uma forma específica. A documentação costuma ser tratada por um advogado local centrado na conformidade jurídica, o que é correto e necessário. Mas conformidade jurídica e avaliação de risco não são a mesma coisa.
O advogado confirma que os documentos estão em ordem. Um consultor do lado do comprador examina o que está por trás deles.
Essa distinção não reflete uma falha do advogado. Reflete o âmbito distinto de cada função. Numa transação simples, com um historial de titularidade limpo, pode não existir qualquer lacuna entre os dois. Num caso como este, é precisamente nessa lacuna que reside o risco real.
De forma mais ampla, um imóvel na Madeira comporta várias dimensões jurídicas e técnicas que nem sempre aparecem na documentação habitual, da classificação de solo no PDM e das condicionantes urbanísticas a outras questões jurídicas que os compradores estrangeiros costumam descobrir tarde demais. A due diligence é o processo que liga os documentos ao quadro real.
A infraestrutura de água, em particular a rede de levadas da ilha, é uma das condicionantes que os documentos habituais raramente revelam de forma adequada. A nossa análise dedicada às levadas e o imobiliário na Madeira explica por que a proximidade de uma levada pode reconfigurar de raiz o que é edificável num dado terreno.
Due diligence como norma, não como opção
Na Madeira Compass, a due diligence faz parte de cada mandato de aquisição que assumimos. Não é um extra nem uma cautela reservada a casos complexos. É o passo que determina se aquilo que parece uma boa aquisição o é de facto.
Neste caso, conseguimos aconselhar o nosso cliente a não avançar com aquele terreno e a reorientar a procura em conformidade. Os documentos estavam limpos. A aquisição não estaria.
A aquisição de um imóvel na Madeira merece ser feita bem. Todo o processo, do registo do NIF até à escritura notarial, está descrito no nosso guia passo a passo para comprar imóvel na Madeira com segurança. Quem queira compreender por que a coordenação independente importa ao longo de todo esse processo encontrará em a defesa de um consultor do lado do comprador um contexto útil a par deste artigo.
Perguntas frequentes
O que é a usucapião e por que importa ao comprar um imóvel na Madeira?
A usucapião é a aquisição por posse, um mecanismo da lei portuguesa que permite constituir a propriedade de um imóvel através de uma posse longa e ininterrupta, em vez de uma compra ou herança convencionais. Quando a titularidade é registada por usucapião por testemunho (constituída por prova testemunhal), pode permanecer passível de impugnação judicial durante um período definido após o registo. Um Registo Predial juridicamente limpo não impede isto: o risco está no historial por trás do registo atual, não no registo em si.
Um Registo Predial limpo basta para confirmar que um imóvel é seguro para comprar na Madeira?
Não. O Registo Predial confirma a titularidade registada atual e os ónus declarados. Não revela o historial jurídico de como a titularidade foi constituída, se essa aquisição se enquadra num prazo de impugnação, nem se a cadeia de titularidade contém anomalias. Uma due diligence rigorosa inclui a análise do historial de aquisição, e não apenas o estado de registo atual.
O que abrange a due diligence para além da verificação dos documentos jurídicos na Madeira?
Para além de verificar o Registo Predial, a Caderneta Predial e o BUPi, uma due diligence rigorosa examina como a titularidade atual foi adquirida, se o modo de aquisição cria algum risco residual de impugnação, encargos ou dívidas municipais pendentes sobre o imóvel, a classificação de solo e as condicionantes do PDM, e quaisquer questões técnicas ou urbanísticas que afetem o uso pretendido. A verificação documental confirma o que está atualmente registado. A due diligence avalia o que está por trás desses registos.
Como aborda a Madeira Compass a due diligence numa aquisição imobiliária?
A due diligence é parte integrante de cada mandato de aquisição na Madeira Compass. Abrange o historial de titularidade e a análise do título, o cruzamento das datas de registo com os prazos legais relevantes, a verificação de encargos municipais, a confirmação da classificação de solo no PDM, e a articulação com o advogado do comprador para garantir que o quadro completo é avaliado antes de qualquer compromisso. O objetivo é determinar se um imóvel que parece certo no papel o é de facto na prática.
O que mostra a certidão do registo predial e o que fica de fora?
Mostra a situação registada no dia em que é emitida, ou seja o titular inscrito, a descrição do prédio e os ónus declarados. Não mostra como essa titularidade foi constituída, se o modo de aquisição ainda pode ser impugnado, nem se o que está construído corresponde à descrição registada. Essa parte só aparece quando se analisa a cadeia de transmissões e se confronta o registo com a caderneta predial e com o terreno, incluindo os casos em que o construído não corresponde ao que está registado.
Como se pede a certidão permanente e isso chega para verificar o imóvel?
A certidão permanente pede-se online no serviço público do registo predial e fica acessível através de um código que pode ser partilhado com quem dela precise. Pedi-la é rápido e pouco dispendioso. O que consome tempo, e é onde está o risco, é interpretar o conteúdo e confrontá-lo com a caderneta predial, com o BUPi e com o que existe no terreno. A certidão é o ponto de partida da verificação, não a verificação.
A certidão está limpa. Ainda vale a pena verificar antes de assinar o CPCV?
Sim, e é antes do contrato promessa que a verificação vale alguma coisa, porque é na assinatura que o sinal fica comprometido e a margem para recuar desaparece. Uma titularidade adquirida por usucapião pode estar plenamente registada e permanecer impugnável dentro de certos prazos. O que o CPCV deve conter e como funcionam os sinais está explicado no nosso guia sobre o CPCV e o sinal.
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