Há alguns meses, um cliente trouxe-nos a aquisição de um terreno na Madeira. A documentação estava em ordem em todos os pontos. O Registo Predial (Certidão do Registo Predial), a Caderneta Predial e os registos BUPi eram coerentes entre si. A titularidade atual estava claramente registada. Sem ónus, sem encargos, nada de visível a assinalar.
À primeira vista, era um processo limpo. Do género que, na maioria das transações, avançaria sem hesitação.
Durante a nossa due diligence, encontrámos algo que mudou o quadro por completo.
O que os documentos mostravam
Os três documentos prediais habituais eram coerentes e atuais. A titularidade estava registada, os registos cadastrais correspondiam e não havia questões jurídicas evidentes. Para muitos compradores, e até para alguns consultores, essa combinação basta. Os documentos confirmavam o estado atual do imóvel, sem problemas declarados.
Neste caso, os documentos diziam a verdade. O risco não estava neles. Estava por trás deles.
O que os documentos não mostravam
A titularidade atual tinha sido constituída por usucapião por testemunho, a aquisição por posse fundada em prova testemunhal. É um mecanismo jurídico reconhecido em Portugal através do qual a propriedade de um imóvel pode ser formalizada demonstrando uma posse longa e ininterrupta, mesmo na ausência de um título convencional. A aquisição tinha sido formalizada e registada, mas apenas dois anos antes da transação proposta.
Ao abrigo da lei portuguesa, a propriedade constituída por usucapião pode, em determinadas circunstâncias, ser impugnada dentro de prazos definidos após o registo. A própria documentação era juridicamente válida. O risco residia no historial recente que lhe estava por trás e no tempo decorrido desde esse registo.
Se o nosso cliente tivesse avançado sem identificar isto, a transação poderia vir a ser impugnada mais tarde, com a potencial perda quer do terreno quer do investimento realizado.
Porque documentos e due diligence não são a mesma coisa
Os documentos jurídicos confirmam o estado atual de um imóvel. Dizem-lhe quem o detém, como está classificado e se existem ónus ou dívidas declarados sobre ele. O que nem sempre revelam é o historial jurídico, como a titularidade foi constituída, se essa aquisição se encontra dentro de uma janela de impugnação, ou se a cadeia de titularidade contém algo que possa vir a tornar-se um problema.
É essa a lacuna que a due diligence existe para fechar.
Uma due diligence rigorosa vai muito além da verificação documental. Inclui reconstituir como a titularidade atual foi adquirida, cruzar as datas de registo com os prazos legais aplicáveis e avaliar qualquer risco residual que os documentos, por si só, não revelariam.
O que isto significa na prática para compradores estrangeiros
Para compradores internacionais na Madeira, isto importa de uma forma específica. A documentação costuma ser tratada por um advogado local centrado na conformidade jurídica, o que é correto e necessário. Mas conformidade jurídica e avaliação de risco não são a mesma coisa.
O advogado confirma que os documentos estão em ordem. Um consultor do lado do comprador examina o que está por trás deles.
Essa distinção não reflete uma falha do advogado. Reflete o âmbito distinto de cada função. Numa transação simples, com um historial de titularidade limpo, pode não existir qualquer lacuna entre os dois. Num caso como este, é precisamente nessa lacuna que reside o risco real.
De forma mais ampla, um imóvel na Madeira comporta várias dimensões jurídicas e técnicas que nem sempre aparecem na documentação habitual, da classificação de solo no PDM e das condicionantes urbanísticas a outras questões jurídicas que os compradores estrangeiros costumam descobrir tarde demais. A due diligence é o processo que liga os documentos ao quadro real.
A infraestrutura de água, em particular a rede de levadas da ilha, é uma das condicionantes que os documentos habituais raramente revelam de forma adequada. A nossa análise dedicada às levadas e o imobiliário na Madeira explica por que a proximidade de uma levada pode reconfigurar de raiz o que é edificável num dado terreno.
Due diligence como norma, não como opção
Na Madeira Compass, a due diligence faz parte de cada mandato de aquisição que assumimos. Não é um extra nem uma cautela reservada a casos complexos. É o passo que determina se aquilo que parece uma boa aquisição o é de facto.
Neste caso, conseguimos aconselhar o nosso cliente a não avançar com aquele terreno e a reorientar a procura em conformidade. Os documentos estavam limpos. A aquisição não estaria.
A aquisição de um imóvel na Madeira merece ser feita bem. Todo o processo, do registo do NIF até à escritura notarial, está descrito no nosso guia passo a passo para comprar imóvel na Madeira com segurança. Quem queira compreender por que a coordenação independente importa ao longo de todo esse processo encontrará em a defesa de um consultor do lado do comprador um contexto útil a par deste artigo.
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