Il y a quelques mois, un client nous a soumis l'acquisition d'un terrain à Madeira. Les documents étaient en ordre sur toute la ligne. Le Registo Predial (certificat du registre foncier), la Caderneta Predial (inscription fiscale) et les relevés BUPi concordaient tous. La propriété actuelle était clairement enregistrée. Aucune charge, aucune servitude, rien de visible à signaler.
En apparence, le dossier était sain. Le genre de dossier qui, dans la plupart des transactions, avancerait sans la moindre question.
Au cours de notre due diligence, nous avons découvert un élément qui changeait entièrement la donne.
Ce que montraient les documents
Les trois documents immobiliers standards concordaient et étaient à jour. La propriété était enregistrée, les données cadastrales correspondaient et il n'y avait aucun problème juridique apparent. Pour bien des acquéreurs, et même pour certains conseillers, cette combinaison suffit. Les documents confirmaient l'état actuel du bien, sans problème déclaré.
Dans ce cas précis, les documents disaient vrai. Le risque ne se trouvait pas en eux. Il se trouvait derrière eux.
Ce que les documents ne montraient pas
La propriété actuelle avait été établie par usucapião por testemunho, c'est-à-dire la prescription acquisitive fondée sur le témoignage. Il s'agit d'un mécanisme juridique reconnu au Portugal, qui permet de formaliser la propriété d'un bien en démontrant une possession longue et ininterrompue, même en l'absence d'un acte conventionnel. L'acquisition avait été formalisée et enregistrée, mais deux ans seulement avant la transaction envisagée.
Selon le droit portugais, une propriété établie par usucapião peut, dans certaines circonstances, être contestée dans des délais définis après l'enregistrement. La documentation elle-même était juridiquement valable. Le risque résidait dans son histoire récente, et dans le temps écoulé depuis cet enregistrement.
Si notre client avait poursuivi sans repérer ce point, la transaction aurait pu être contestée ultérieurement, avec à la clé la perte possible du terrain et de l'investissement engagé.
Pourquoi documents et due diligence ne sont pas la même chose
Les documents juridiques confirment l'état actuel d'un bien. Ils vous disent qui en est propriétaire, comment il est classé, et s'il existe des charges ou des dettes déclarées. Ce qu'ils ne font pas toujours apparaître, c'est l'histoire juridique : la manière dont la propriété a été établie, le fait que cette acquisition s'inscrive ou non dans une fenêtre contestable, ou que la chaîne de titres recèle un élément susceptible de devenir problématique.
C'est précisément la faille que la due diligence est conçue pour combler.
Une due diligence approfondie va bien au-delà de la vérification documentaire. Elle consiste à retracer la manière dont la propriété actuelle a été acquise, à recouper les dates d'enregistrement avec les délais juridiques applicables, et à évaluer tout risque résiduel que les documents ne révéleraient pas d'eux-mêmes.
Ce que cela signifie concrètement pour les acquéreurs étrangers
Pour les acquéreurs internationaux à Madeira, ce point a une portée particulière. La documentation est généralement confiée à un avocat local concentré sur la conformité juridique, ce qui est juste et nécessaire. Mais conformité juridique et évaluation des risques ne sont pas la même chose.
Un avocat confirme que les documents sont en ordre. Un consultant représentant l'acquéreur examine ce qui se cache derrière.
Cette distinction ne traduit aucune défaillance de la part de l'avocat. Elle reflète le périmètre propre à chaque rôle. Dans une transaction simple, à l'historique de titre irréprochable, il peut n'y avoir aucun écart entre les deux. Dans un cas comme celui-ci, c'est dans cet écart que se loge le véritable risque.
Plus largement, un bien immobilier à Madeira comporte plusieurs dimensions juridiques et techniques qui n'apparaissent pas toujours dans la documentation standard, depuis la classification foncière au titre du PDM et les contraintes d'urbanisme jusqu'aux autres risques juridiques que les acquéreurs étrangers découvrent généralement trop tard. La due diligence est le processus qui relie les documents à la réalité.
Les infrastructures hydrauliques, en particulier le réseau de levadas de l'île, constituent une contrainte que les documents standards font rarement apparaître de façon adéquate. Notre analyse dédiée aux levadas et l'immobilier à Madeira explique pourquoi la proximité d'une levada peut redéfinir en profondeur ce qui est constructible sur un terrain donné.
La due diligence comme norme, et non comme option
Chez Madeira Compass, la due diligence fait partie de chaque mandat d'acquisition que nous acceptons. Ce n'est ni une option ni une précaution réservée aux dossiers complexes. C'est l'étape qui détermine si ce qui ressemble à une bonne acquisition en est réellement une.
Dans ce cas, nous avons pu conseiller à notre client de ne pas poursuivre sur ce terrain et de réorienter la recherche en conséquence. Les documents étaient irréprochables. L'acquisition ne l'aurait pas été.
Une acquisition immobilière à Madeira mérite d'être menée correctement. L'ensemble du processus, depuis l'obtention du NIF jusqu'à l'acte notarié, est détaillé dans notre guide pas à pas pour acheter en toute sécurité à Madeira. Ceux qui souhaitent comprendre pourquoi une coordination indépendante compte tout au long de ce processus trouveront dans les arguments en faveur d'un consultant représentant l'acquéreur un éclairage utile en complément de cet article.
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