Il y a quelques mois, un client nous a soumis l'acquisition d'un terrain à Madère. Les documents étaient en ordre de toutes parts. Le Registo Predial, la Caderneta Predial et les registres BUPi étaient tous cohérents entre eux. La propriété actuelle était clairement enregistrée. Aucune charge, aucune hypothèque, rien de visible à signaler.
En apparence, c'était un dossier propre. Le genre qui, dans la plupart des transactions, se poursuivrait sans question.
Durant notre due diligence, nous avons découvert quelque chose qui a changé le tableau de fond en comble.
Ce que les documents montraient
Les trois documents immobiliers standard étaient cohérents et à jour. La propriété était enregistrée, les données cadastrales correspondaient, aucun problème légal apparent. Pour beaucoup d'acheteurs — et même pour certains conseillers — cette combinaison suffit. Les documents confirmaient l'état actuel du bien sans anomalie déclarée.
Dans ce cas précis, les documents disaient la vérité. Le risque ne s'y trouvait pas. Il se cachait derrière eux.
Ce que les documents ne montraient pas
La propriété actuelle avait été établie par usucapião por testemunho — possession adversariale par témoignage. Il s'agit d'un mécanisme légal reconnu au Portugal permettant de formaliser la propriété d'un bien par la démonstration d'une possession longue et ininterrompue, en l'absence d'un acte conventionnel. L'acquisition avait été formalisée et enregistrée, mais seulement deux ans avant la transaction envisagée.
En droit portugais, une propriété établie par usucapião peut dans certaines circonstances être contestée dans des délais définis après l'enregistrement. La documentation était juridiquement valide. Le risque résidait dans l'historique récent qui la précédait, et dans le temps écoulé depuis cet enregistrement.
Si notre client avait procédé sans identifier ce point, la transaction aurait pu être contestée ultérieurement — avec perte potentielle du terrain et de l'investissement engagé.
Pourquoi documents et due diligence ne sont pas la même chose
Les documents légaux confirment l'état actuel d'un bien. Ils indiquent qui en est propriétaire, comment il est classifié, et s'il existe des charges ou dettes déclarées. Ce qu'ils ne révèlent pas toujours, c'est l'historique juridique — comment la propriété a été établie, si cette acquisition s'inscrit dans une fenêtre contestable, ou si la chaîne de titre contient des éléments susceptibles de poser problème.
C'est ce vide que la due diligence est conçue pour combler.
Un examen de due diligence approfondi va bien au-delà de la vérification documentaire. Il comprend l'analyse de la façon dont la propriété actuelle a été acquise, le croisement des dates d'enregistrement avec les délais légaux applicables, et l'évaluation de tout risque résiduel que les documents seuls ne permettraient pas de détecter.
Ce que cela signifie en pratique pour les acheteurs étrangers
Pour les acheteurs internationaux à Madère, cela revêt une importance particulière. La documentation est généralement gérée par un avocat local dont la mission est la conformité légale — ce qui est juste et nécessaire. Mais conformité légale et évaluation des risques ne sont pas la même chose.
Un avocat confirme que les documents sont en ordre. Un conseiller du côté acquéreur examine ce qui se trouve derrière eux.
Cette distinction ne reflète pas une défaillance de l'avocat. Elle reflète le périmètre différent de chaque rôle. Dans une transaction classique avec un historique de titre propre, il peut ne pas y avoir d'écart entre les deux. Dans un cas comme celui-ci, c'est dans cet écart que se situe le risque réel.
La due diligence comme standard, pas comme option
Chez Madeira Compass, la due diligence fait partie de chaque mandat d'acquisition que nous prenons en charge. Ce n'est pas un service supplémentaire ni une précaution réservée aux cas complexes. C'est l'étape qui détermine si ce qui ressemble à une bonne acquisition l'est réellement.
Dans ce cas, nous avons pu conseiller à notre client de ne pas poursuivre sur ce terrain et de réorienter sa recherche. Les documents étaient propres. L'acquisition ne l'aurait pas été.
L'acquisition immobilière à Madère mérite d'être bien faite. Parce qu'un investissement réussi, ce n'est pas seulement conclure une transaction — c'est protéger ce que vous avez engagé.
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