Qualche mese fa un cliente ci ha portato l'acquisto di un terreno a Madeira. La documentazione era in ordine sotto ogni profilo. Il Registo Predial (certificato del registro fondiario), la Caderneta Predial (registrazione fiscale) e i dati BUPi erano tutti coerenti tra loro. La proprietà attuale risultava chiaramente iscritta. Nessun onere, nessun gravame, nulla di visibile da segnalare.
In apparenza era una pratica pulita. Il tipo di pratica che, nella maggior parte delle transazioni, sarebbe andata avanti senza obiezioni.
Nel corso della nostra due diligence abbiamo trovato qualcosa che ha cambiato del tutto il quadro.
Cosa mostravano i documenti
I tre documenti immobiliari standard erano coerenti e aggiornati. La proprietà era iscritta, i dati catastali corrispondevano e non emergevano problemi legali evidenti. Per molti acquirenti, e perfino per alcuni consulenti, quella combinazione è sufficiente. I documenti confermavano lo stato attuale dell'immobile senza alcun problema dichiarato.
In questo caso i documenti dicevano il vero. Il rischio non era in essi. Era dietro di essi.
Cosa i documenti non mostravano
La proprietà attuale era stata costituita tramite usucapião por testemunho, l'usucapione per prova testimoniale. Si tratta di un istituto giuridico riconosciuto in Portogallo che consente di formalizzare la proprietà di un immobile dimostrando un possesso prolungato e ininterrotto, anche in assenza di un atto convenzionale. L'acquisto era stato formalizzato e iscritto, ma solo due anni prima della transazione proposta.
Secondo il diritto portoghese, la proprietà costituita per usucapione può, in determinate circostanze, essere impugnata entro termini definiti dopo l'iscrizione. La documentazione in sé era giuridicamente valida. Il rischio risiedeva nella storia recente che la precedeva, e nel tempo trascorso da quell'iscrizione.
Se il nostro cliente avesse proceduto senza individuare tutto ciò, la transazione avrebbe potuto essere impugnata in un secondo momento, con la potenziale perdita sia del terreno sia dell'investimento sostenuto.
Perché documenti e due diligence non sono la stessa cosa
I documenti legali confermano lo stato attuale di un immobile. Indicano chi ne è proprietario, come è classificato e se vi sono oneri o debiti dichiarati a esso collegati. Ciò che non sempre fanno emergere è la storia giuridica: come è stata costituita la proprietà, se quell'acquisto ricade in una finestra impugnabile, o se la catena di titolarità contiene qualcosa che potrebbe trasformarsi in un problema.
È questo il divario che la due diligence è fatta per colmare.
Un esame di due diligence accurato va ben oltre la verifica documentale. Comprende la ricostruzione di come è stata acquisita la proprietà attuale, il raffronto tra le date di iscrizione e i termini di legge applicabili, e la valutazione di qualsiasi rischio residuo che i documenti, da soli, non rivelerebbero.
Cosa significa nella pratica per gli acquirenti stranieri
Per gli acquirenti internazionali a Madeira, questo conta in modo specifico. La documentazione viene di norma gestita da un avvocato locale concentrato sulla conformità legale, cosa corretta e necessaria. Ma conformità legale e valutazione del rischio non sono la stessa cosa.
Un avvocato conferma che i documenti sono in ordine. Un consulente lato acquirente esamina ciò che vi sta dietro.
Questa distinzione non riflette una mancanza da parte dell'avvocato. Riflette il diverso ambito di ciascun ruolo. In una transazione lineare, con una storia di titolarità pulita, può non esserci alcun divario tra i due. In un caso come questo, quel divario è proprio dove vive il rischio reale.
Più in generale, gli immobili a Madeira presentano una serie di profili legali e tecnici che non sempre emergono dalla documentazione standard, dalla classificazione fondiaria del PDM ai vincoli urbanistici, fino ad altre questioni legali che gli acquirenti stranieri scoprono di solito troppo tardi. La due diligence è il processo che collega i documenti al quadro reale.
Le infrastrutture idriche, in particolare la rete di levadas dell'isola, sono uno dei vincoli che i documenti standard raramente fanno emergere in modo adeguato. La nostra analisi dedicata su levadas e immobili a Madeira spiega perché la vicinanza a una levada può ridisegnare in modo sostanziale ciò che è edificabile su un determinato terreno.
La due diligence come prassi, non come opzione
Da Madeira Compass, la due diligence fa parte di ogni mandato di acquisto che assumiamo. Non è un'aggiunta o una precauzione riservata ai casi complessi. È il passaggio che determina se ciò che sembra un buon acquisto lo sia davvero.
In questo caso, abbiamo potuto sconsigliare al nostro cliente di procedere su quel terreno e reindirizzare la ricerca di conseguenza. I documenti erano puliti. L'acquisto non lo sarebbe stato.
Acquistare un immobile a Madeira merita di essere fatto bene. L'intero iter, dalla registrazione del NIF fino all'atto notarile, è illustrato nella nostra guida passo passo per acquistare un immobile a Madeira in sicurezza. Chi voglia capire perché un coordinamento indipendente conti lungo tutto questo iter troverà ne le ragioni per un consulente lato acquirente un utile complemento a questo articolo.
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