Wer als Deutscher oder Schweizer Immobilien auf Madeira kauft, sieht sich bei den Steuern mit einem System konfrontiert, das sich deutlich vom DACH-Raum unterscheidet. Die Erwerbsnebenkosten sind überschaubar, doch die steuerlichen Auswirkungen eines Wohnsitzwechsels nach Portugal, die Anwendung der Doppelbesteuerungsabkommen und die neue Regelung für nicht ansässige Käufer erfordern sorgfältige Planung vor dem Kaufentscheid.
Dieser Leitfaden gibt einen Überblick über die relevanten Steuern und fiskalischen Rahmenbedingungen. Er ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Wir empfehlen, sowohl einen Steuerberater im Herkunftsland als auch einen portugiesischen Steuerberater (contabilista certificado) hinzuzuziehen, bevor eine Kaufzusage erfolgt. Den vollständigen Kaufprozess beschreibt unser vollständigen Kaufleitfaden für Deutsche und Schweizer.
Steuern beim Erwerb: Die Erwerbsnebenkosten im Überblick
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
Die IMT ist Portugals Grunderwerbsteuer. Sie wird auf den Kaufpreis berechnet und ist vor der Unterzeichnung der Escritura (Notarakt) fällig.
Für ansässige Käufer gilt ein progressiver Tarif. Bei einem selbst genutzten Erstwohnsitz beginnt die Progression ab einem Kaufpreis von rund 100.000 Euro und erreicht für höherwertige Objekte einen Satz von etwa 7,5 bis 8 Prozent.
Für nicht ansässige Käufer ist die Rechtslage 2026 im Wandel. Entwurfsgesetzgebung, die im portugiesischen Parlament im Frühjahr 2026 diskutiert wurde, sieht für Nicht-Ansässige einen pauschalen Steuersatz von 7,5 Prozent auf Wohnimmobilien vor. Mögliche Ausnahmen bestehen, wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren den portugiesischen Steuerwohnsitz begründet oder das Objekt langfristig vermietet.
Diese Gesetzgebung war zum Zeitpunkt dieser Publikation noch nicht abschließend verabschiedet. Die Angaben basieren auf öffentlich verfügbaren Quellen (PwC Portugal, The Agent Trust). Klären Sie die für Ihre Situation geltenden Sätze mit einem portugiesischen Steuerberater vor der Kaufzusage. Madeira Compass bietet keine Steuerberatung an.
Stempelsteuer (Imposto do Selo)
Die Stempelsteuer beträgt pauschal 0,8 Prozent des Kaufpreises. Sie fällt zusätzlich zur IMT an und ist ebenfalls vor dem Notarakt zu entrichten.
Notar und Grundbucheintragung
Notargebühren und Kosten für die Eintragung ins Grundbuch (Conservatória do Registo Predial) belaufen sich zusammen auf ungefähr 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises, abhängig von der Transaktionskomplexität.
Gesamterwerbsnebenkosten
Rechnen Sie insgesamt mit 6 bis 10 Prozent des Kaufpreises für alle Steuern, Gebühren und Notarkosten, zuzüglich Anwalts- und Beratungshonorar. Für ein Objekt im Wert von 400.000 Euro bedeutet das zusätzliche Kosten von rund 24.000 bis 40.000 Euro.
Laufende Steuern nach dem Erwerb
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
Die IMI ist die portugiesische Grundsteuer, vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer oder der Schweizer Liegenschaftssteuer. Der Steuersatz variiert je nach Gemeinde zwischen 0,3 und 0,8 Prozent des steuerlichen Einheitswerts (VPT, Valor Patrimonial Tributário). Der VPT liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert.
Besteuerung von Mieteinnahmen
Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden die Mieteinnahmen in Portugal als Kapitalerträge besteuert. Der pauschale Steuersatz für Mieteinnahmen beträgt 25 Prozent für Nicht-Ansässige, mit möglichen Abzügen für Instandhaltungskosten. Für Ansässige kann die Wahl zwischen Pauschalsteuersatz und progressivem Einkommensteuertarif steuerlich vorteilhaft sein.
AIMI (Adicional ao IMI)
Eine zusätzliche Steuer auf Immobilienvermögen greift ab einem VPT von 600.000 Euro pro Person (oder 1,2 Millionen Euro bei Ehepaaren). Für die meisten Käufer im normalen Preissegment ist diese Steuer nicht relevant.
Doppelbesteuerungsabkommen: Deutschland, Österreich, Schweiz
Portugal hat mit allen drei DACH-Ländern Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. Die relevantesten Regelungen für Immobilienkäufer und Auswanderer:
DBA Deutschland-Portugal
Deutsche gesetzliche Renten werden nach dem Quellenstaatsprinzip (Artikel 18) grundsätzlich nur in Deutschland besteuert. Dies gilt auch nach einem Wohnsitzwechsel nach Portugal. Beamtenpensionen werden ebenfalls in Deutschland besteuert (Artikel 19, Quellenstaatsprinzip).
Private Renten und Kapitaleinkünfte können in Portugal steuerpflichtig sein. Bei bestimmten Konstellationen kann eine Rückfallklausel greifen. Deutsche sollten zudem die Wegzugsbesteuerung (§ 6 AStG) bei Beteiligungen an Kapitalgesellschaften prüfen, wenn sie ihren deutschen Wohnsitz aufgeben.
DBA Schweiz-Portugal
Das DBA Schweiz-Portugal folgt weitgehend dem OECD-Musterabkommen. Renten aus dem Schweizer öffentlichen Dienst werden im Quellenstaat (Schweiz) besteuert. Private Renten und AHV-Renten können nach dem Ansässigkeitsprinzip in Portugal steuerpflichtig sein.
Schweizer sollten beachten, dass kantonale Unterschiede bei der Wegzugsbesteuerung bestehen. Die Auflösung der Steuerpflicht in der Schweiz und ihre Auswirkungen auf die gebundene Vorsorge (Säule 3a) sollten mit einem Schweizer Steuerberater und der kantonalen Steuerverwaltung geklärt werden.
DBA Österreich-Portugal
Das österreichisch-portugiesische DBA ähnelt dem deutschen Abkommen. Pensionen aus dem österreichischen öffentlichen Dienst werden im Quellenstaat besteuert. Private Renten können in Portugal steuerpflichtig sein.
IFICI: Der Nachfolger des NHR-Status
Der klassische NHR-Status (Non-Habitual Resident) wurde Ende 2023 für neue Antragsteller geschlossen. Ab 2024 gilt das IFICI-Regime (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), das umgangssprachlich als NHR 2.0 bekannt ist. Einen ausführlichen Überblick zu IFICI und dem Steuerregime finden Sie in unserem FAQ.
Das IFICI ist anders als der NHR konzipiert: Es richtet sich nicht an Rentner oder passive Einkommensbezieher, sondern an Personen in qualifizierten Tätigkeiten in spezifischen Bereichen, darunter Technologie, Forschung, Wissenschaft und bestimmte unternehmerische Aktivitäten.
Wer als IFICI-Begünstigter anerkannt wird, profitiert von einem reduzierten Einkommensteuersatz von 20 Prozent auf aus Portugal stammende Einkünfte aus qualifizierten Tätigkeiten sowie in bestimmten Fällen von der Steuerbefreiung auf ausländische Einkünfte.
Für viele DACH-Käufer, die eine Immobilie als Feriendomizil, Rentnerwohnsitz oder Investment erwerben, ist das IFICI nicht anwendbar. Für Freiberufler, Unternehmer und Hochqualifizierte in bestimmten Sektoren lohnt sich die Prüfung der Voraussetzungen. Die Regelungen sind komplex. Konsultieren Sie einen auf portugiesisches Steuerrecht spezialisierten Berater.
Steuerliche Planung vor dem Kauf: Was zu klären ist
Bevor Sie eine Kaufzusage machen, sollten folgende Fragen beantwortet sein.
Im Herkunftsland sind zu klären: welche Wegzugssteuerfolgen bei Aufgabe des Wohnsitzes in Deutschland, Österreich oder der Schweiz entstehen, wie Renten- und Kapitaleinkünfte nach dem jeweiligen DBA behandelt werden und welche Auswirkungen der Wegzug auf gebundene Vorsorgeprodukte hat.
In Portugal sind vorab zu klären: welche IMT für Ihre Situation gilt, ob Sie für das IFICI-Regime qualifiziert sind, wie Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne behandelt werden und welche Anforderungen an die steuerliche Ansässigkeit bestehen.
Eine Vorabklärung dieser Fragen kostet Zeit und Geld, amortisiert sich aber in den meisten Fällen durch optimierte Steuergestaltung erheblich.
Wie Madeira Compass unterstützt
Madeira Compass bietet keine Steuerberatung. Wir koordinieren als unabhängige käuferseitige Beratung den Zugang zu qualifizierten Anwälten und Steuerberatern in Portugal, die auf internationale Käufer aus dem DACH-Raum spezialisiert sind. Informationen zu unserem Relocation Service finden Sie auf unserer Serviceseite.
Unser Mandat beginnt bei der Kaufstrategie und endet nach dem Notarakt. Steuerliche Vorfragen klären wir mit den richtigen Fachleuten für Sie, ohne Interessenkonflikte.
FAQ
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (IMT) auf Madeira?
Für ansässige Käufer progressiv bis etwa 7,5 bis 8 Prozent. Für nicht ansässige Käufer ist die Regelung 2026 im Wandel. Klären Sie den geltenden Satz mit einem portugiesischen Steuerberater vor der Kaufzusage.
Muss ich als Schweizer in Portugal Steuern auf meine AHV-Rente zahlen?
Das DBA Schweiz-Portugal regelt, dass Renten aus dem öffentlichen Dienst im Quellenstaat Schweiz besteuert werden. AHV-Renten und private Renten können in Portugal steuerpflichtig sein. Konsultieren Sie einen auf DBA spezialisierten Steuerberater.
Gilt der NHR-Status noch für neue Käufer?
Der klassische NHR-Status ist seit Ende 2023 für neue Antragsteller geschlossen. Das Nachfolgeregime IFICI (NHR 2.0) gilt für qualifizierte Tätigkeiten in bestimmten Sektoren und ist nicht für alle Käufer anwendbar.
Was ist die Stempelsteuer beim Immobilienkauf in Portugal?
Die Stempelsteuer (Imposto do Selo) beträgt 0,8 Prozent des Kaufpreises und ist zusätzlich zur IMT vor dem Notarakt fällig.
Gibt es eine Grundsteuer auf Madeira?
Ja, die IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) wird jährlich erhoben. Der Steuersatz variiert je nach Gemeinde zwischen 0,3 und 0,8 Prozent des steuerlichen Einheitswerts, der in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt.
Wie kann ich sicherstellen, dass ich nicht doppelt besteuert werde?
Durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Portugal und Ihrem Herkunftsland (DE, AT oder CH). Die konkrete Anwendung ist individuell und sollte mit Steuerberatern in beiden Ländern abgestimmt werden.
Steuerliche Fragen vor dem Immobilienkauf auf Madeira?
Beginnen Sie ein unverbindliches GesprächDieser Artikel ist allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben beziehen sich auf den Stand 2026 und können sich ändern. Individuelle Umstände variieren. Ziehen Sie qualifizierte portugiesische Fachleute hinzu, bevor Sie handeln.