Deutsche und Schweizer Käufer, die Immobilien auf Madeira kaufen, zählen zu den aktivsten ausländischen Erwerbern der Insel. Sie suchen politische Stabilität innerhalb der EU, ein mildes Klima das ganze Jahr, sichere Rechtsverhältnisse und Immobilienpreise, die trotz deutlicher Anstiege mit dem Schweizer oder Münchner Markt nicht zu vergleichen sind.
Dieser Leitfaden erklärt den Immobilienkauf auf Madeira aus der Perspektive von Käufern aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, mit den konkreten Schritten, den steuerlichen Besonderheiten für DACH-Staatsbürger und den Fehlern, die sich mit unabhängiger Beratung vermeiden lassen.
Madeira Compass ist eine unabhängige käuferseitige Beratung auf Madeira. Wir werden ausschließlich vom Käufer mandatiert, nicht von Verkäufern, Entwicklern oder Agenturen. Sprechen Sie uns an.
Können Deutsche und Schweizer auf Madeira Immobilien kaufen?
Ja, ohne Einschränkungen. Portugal kennt keine Nationalitätsbeschränkungen beim Immobilienerwerb. Deutsche und Schweizer können Immobilien unter denselben Bedingungen erwerben wie portugiesische Staatsbürger. Als EU-Bürger können Deutsche zudem ohne Visum einreisen und sich niederlassen. Schweizer genießen dank bilateraler Abkommen vergleichbare Rechte.
Für den Kauf benötigen Sie eine portugiesische Steuernummer (NIF, Número de Identificação Fiscal), ein portugiesisches Bankkonto, rechtliche Vertretung durch einen portugiesischen Anwalt sowie einen Lichtbildausweis und Adressnachweis.
Den NIF können EU-Bürger direkt bei einem Finanzamt (Finanças) beantragen. Schweizer benötigen einen in Portugal ansässigen Fiskalvertreter. Wir koordinieren diesen Schritt als Teil unseres Relocation Service.
Der Markt: Was deutsche und Schweizer Käufer auf Madeira vorfinden
Madeira unterscheidet sich strukturell von anderen Märkten, die DACH-Käufer kennen.
Kein zentralisiertes Angebot. Die besten Objekte tauchen auf Idealista oder ImmoScout nicht auf. Sie zirkulieren in lokalen Netzwerken, bevor sie je ein Portal erreichen. Wer nur Portale durchsucht, sieht einen Bruchteil des tatsächlichen Angebots. Dazu ausführlicher: Off-Market-Objekte auf Madeira.
Alle Makler vertreten den Verkäufer. Das portugiesische Maklersystem kennt keine rechtlich verankerte Käufervertretung. Jeder Makler, der Ihnen ein Objekt zeigt, wird vom Verkäufer bezahlt und hat dessen Interesse. Ein unabhängiger Berater auf Käuferseite arbeitet strukturell anders. Mehr dazu: Unabhängiger Berater vs. Makler in Portugal.
Preise steigen, aber selektiv. Laut Idealista (Februar 2026) lagen die Durchschnittspreise auf Madeira bei rund 3.600 bis 3.800 Euro pro Quadratmeter in Funchal, mit einem Jahreswachstum von etwa 17 Prozent. Objekte mit Meerblick in Calheta oder Küstennähe erreichen 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. Dies sind Angebots-, nicht Transaktionspreise. Die tatsächlichen Abschlusspreise liegen oft darunter, besonders bei längerer Vermarktungszeit oder Renovierungsbedarf.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Schritt 1: NIF und Bankkonto
Vor jeder Kaufzusage. Ohne NIF kann kein Vertrag unterzeichnet, kein Eigentumsübergang eingetragen werden.
Schritt 2: Objektsuche und Bewertung
Portalsuche deckt nur einen Teil des Marktes ab. Für DACH-Käufer, die das Objekt nicht regelmäßig persönlich besichtigen können, ist die Koordination durch einen vor Ort ansässigen Berater besonders wertvoll. Jede Besichtigung sollte mit einer Überprüfung der PDM-Klassifizierung (Plano Diretor Municipal) kombiniert werden, die die Bebaubarkeit und zulässige Nutzung regelt.
Schritt 3: Due Diligence
Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags (CPCV) muss Ihr Anwalt über das Registo Predial und die Caderneta Predial Eigentumsnachweis und Lastenfreiheit, den Genehmigungsstatus der Immobilie, die Zonierungsklassifizierung nach PDM sowie eventuelle Servitute, Wegerechte und fehlende oder illegale Anbauten prüfen.
Auf Madeira sind ungenehmigte Umbauten und fehlende Habitation-Lizenzen häufiger als in Deutschland oder der Schweiz. Dieser Schritt ist nicht optional. Zu den häufige Kaufrechtsfragen finden Sie weitere Informationen in unserem FAQ-Bereich zu Kauf & Recht.
Schritt 4: CPCV (Kaufvorvertrag)
Der CPCV ist ein rechtsverbindlicher Vorvertrag. Er legt Kaufpreis, Anzahlung und Fertigstellungstermin fest. Die Anzahlung (sinal) beträgt typischerweise 10 Prozent. Tritt der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen. Den CPCV ohne anwaltliche Überprüfung zu unterzeichnen ist einer der häufigsten und kostspieligsten Fehler ausländischer Käufer.
Schritt 5: Endnotarakt (Escritura)
Die Eigentumsübertragung erfolgt beim Notar durch Unterzeichnung der Escritura. Zu diesem Zeitpunkt werden IMT, Stempelsteuer und Notarkosten fällig. Der gesamte Prozess dauert typischerweise 3 bis 6 Monate, von der Objektauswahl bis zur Schlüsselübergabe.
Steuern beim Immobilienkauf: Was DACH-Käufer wissen müssen
IMT (Grunderwerbsteuer)
Die IMT ist Portugals Grunderwerbsteuer. Für Erstwohnsitze von Ansässigen gilt ein progressiver Steuersatz bis etwa 7,5 bis 8 Prozent des Kaufpreises. Für Nicht-Ansässige sind die Regelungen 2026 im Wandel: Entwurfsgesetzgebung sieht für nicht ansässige Käufer einen pauschalen Satz von 7,5 Prozent vor, mit möglichen Ausnahmen bei Begründung des Steuerwohnsitzes innerhalb von zwei Jahren. Diese Regelung ist noch nicht abschließend verabschiedet. Wir empfehlen dringend, die aktuelle Rechtslage vor einer Kaufzusage mit einem portugiesischen Steuerberater zu klären. Die vollständigen Steuerfragen erläutern wir in unserem Leitfaden zu den Steuern beim Immobilienkauf auf Madeira für Deutsche und Schweizer.
Stempelsteuer und weitere Kosten
Stempelsteuer (Imposto do Selo): 0,8 Prozent des Kaufpreises. Notar und Grundbucheintragung: rund 1 bis 2 Prozent. Insgesamt sollten Käufer Erwerbsnebenkosten von 6 bis 10 Prozent des Kaufpreises einplanen, zuzüglich Anwalts- und Beratungshonorar.
Doppelbesteuerungsabkommen
Portugal hat mit Deutschland, Österreich und der Schweiz Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen. Deutsche gesetzliche Renten werden nach dem Quellenstaatsprinzip grundsätzlich nur in Deutschland besteuert. Beamtenpensionen ebenso. Private Renten können in Portugal steuerpflichtig sein. Schweizer Renten aus dem öffentlichen Dienst werden im Quellenstaat (Schweiz) besteuert. Private Renten können nach dem Ansässigkeitsprinzip in Portugal besteuert werden. Deutsche sollten bei Wegzug die Wegzugsbesteuerung auf nicht realisierte Wertsteigerungen von Kapitalgesellschaftsanteilen prüfen. Für Schweizer gelten kantonale Unterschiede.
Diese steuerlichen Fragen sind komplex und individuell. Konsultieren Sie sowohl einen Steuerberater in Ihrem Herkunftsland als auch einen portugiesischen Steuerberater vor dem Umzug.
Finanzierung: Hypothek für Deutsche und Schweizer auf Madeira
Portugiesische Banken vergeben Hypotheken an Nicht-Ansässige. Die maximale Beleihungsquote (LTV) liegt typischerweise bei 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises. Käufer sollten Eigenmittel von 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Erwerbsnebenkosten einplanen.
Schweizer Käufer haben gelegentlich die Möglichkeit, Eigenkapital aus Schweizer Vorsorgekonten (Säule 3a) unter bestimmten Voraussetzungen für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum einzusetzen. Die Bedingungen variieren je nach Kanton und Vorsorgeträger. Auch hier gilt: Fachkundige Beratung vor dem Kaufentscheid.
Die häufigsten Fehler von DACH-Käufern auf Madeira
Zu früh unterzeichnen. Den CPCV vor abgeschlossener Due Diligence zu unterzeichnen ist der häufigste Fehler. Die Anzahlung ist bei Rücktritt des Käufers verloren.
Nur Portale nutzen. Wer ausschließlich auf Idealista oder ImmoScout sucht, erreicht einen kleinen und oft überteuerten Teil des Marktes.
Makler als neutral behandeln. Jeder Makler auf Madeira vertritt rechtlich und wirtschaftlich den Verkäufer. Es gibt keine neutrale Mitte.
PDM nicht prüfen. Gerade bei Grundstücken und Landhäusern entscheidet die PDM-Klassifizierung über den tatsächlichen Wert. Rustikales Land, das nicht bebaubar ist, hat einen anderen Wert als urban klassifiziertes Land.
Steuerplanung verschieben. Die steuerlichen Auswirkungen eines Wohnsitzwechsels nach Portugal sollten vor der Kaufzusage, nicht danach, geklärt sein.
Warum DACH-Käufer mit einem unabhängigen Berater auf Madeira arbeiten
Ein unabhängiger Berater auf Käuferseite koordiniert den gesamten Prozess aus Ihrer Perspektive: Objektsuche auf und abseits der Portale, PDM-Prüfung vor dem Angebot, Koordination von Anwalt, Notar und Steuerberater, Verhandlung, Vertragsüberprüfung und Abschluss.
Madeira Compass arbeitet ausschließlich für den Käufer. Wir erhalten keine Provision von Verkäufern, Entwicklern oder Agenturen. Unsere Vergütung ist ein vereinbartes Festhonorar, das vor Mandatsbeginn schriftlich festgelegt wird. Mehr zur unabhängigen Beratung auf Käuferseite.
FAQ
Können Deutsche auf Madeira ohne Einschränkungen Immobilien kaufen?
Ja. Als EU-Bürger können Deutsche Immobilien in Portugal ohne Nationalitätsbeschränkungen erwerben.
Können Schweizer auf Madeira Immobilien kaufen?
Ja. Schweizer können aufgrund bilateraler Abkommen Immobilien in Portugal erwerben. Sie benötigen für den Kauf einen in Portugal ansässigen Fiskalvertreter für die NIF-Beantragung.
Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten auf Madeira?
Rechnen Sie mit 6 bis 10 Prozent des Kaufpreises an Steuern, Notarkosten und Gebühren, zuzüglich Anwalts- und Beratungshonorar.
Muss ich als Deutscher meine Rente in Portugal versteuern?
Deutsche gesetzliche Renten werden nach dem DBA Deutschland-Portugal grundsätzlich nur in Deutschland besteuert. Private Renten können in Portugal steuerpflichtig sein. Klären Sie Ihre individuelle Situation mit einem Steuerberater.
Wie lange dauert der Kaufprozess auf Madeira?
Von der Objektauswahl bis zur Schlüsselübergabe typischerweise 3 bis 6 Monate, abhängig von Finanzierungsarrangement und Notarverfügbarkeit.
Was ist ein unabhängiger Immobilienberater auf Madeira?
Ein käuferseitiger Berater, der ausschließlich für Sie arbeitet, keine Provision vom Verkäufer erhält und den gesamten Kaufprozess koordiniert. Grundlegend verschieden von einem Makler, der den Verkäufer vertritt.
Planen Sie den Kauf einer Immobilie auf Madeira?
Beginnen Sie ein unverbindliches GesprächDieser Artikel ist allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben beziehen sich auf den Stand 2026 und können sich ändern. Individuelle Umstände variieren. Ziehen Sie qualifizierte portugiesische Fachleute hinzu, bevor Sie handeln.